Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Налоговое право - Облагается ли ндс оценка квартиры

Облагается ли ндс оценка квартиры

Облагается ли ндс оценка квартиры

Реализация товаров в рассрочку на условиях коммерческого кредита

Согласно ст. ГК РФ к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты. При реализации товаров в рассрочку на условиях коммерческого кредита суммы процентов, которые получены продавцом от покупателя, в налоговую базу по НДС не включаются. Рассмотрим эту ситуацию на примере.

Продавец отгружает товар в феврале 2016 года, а покупатель заплатит за него только в декабре 2016 года.

Такая процедура признается коммерческим кредитом. Допустим, единица товара стоит 1 000 рублей. В результате покупатель заплатит не 1 000, а 1 100 рублей: 1 000 — за товар, 100 — за кредит. С 1 000 рублей продавец должен уплатить НДС, а вот со 100 рублей не должен. Минфин в своем письме комментирует эту ситуацию следующим образом.

Минфин в своем письме комментирует эту ситуацию следующим образом. Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, в том числе суммами аванса, предварительной оплаты, являются платой за пользование денежными средствами. На основании пп. 15 п. 3 ст. НК РФ проценты по займам освобождены от НДС.

Поэтому суммы процентов, которые продавец получает от покупателя за предоставление отсрочки оплаты на условиях коммерческого кредита, не включаются в налоговую базу по НДС и не облагаются этим налогом. Такой же позиции придерживались ранее Верховный и Высший арбитражный суды РФ ( Пленума ВС РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998).

Облагаются ли услуги по оценке ндс

» » Российская организация оказывает иностранному контрагенту услуги по оценке объектов. Облагаются ли такие услуги налогом на добавленную стоимость?

Да, облагаются, считают в Минфине.

Разъяснения — в письме ведомства от 11.07.19 № 03-07-08/51599.

Авторы письма напоминают, что объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом место реализации товаров (работ, услуг) определяется в соответствии с правилами, установленными статьей 148 НК РФ.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 148 НК РФ, в частности, сказано, что место реализации услуг определяется по месту осуществления деятельности организации, оказывающей услуги.

Из этого правила есть несколько исключений, но услуги по оценке объектов к ним не относятся.

На этом основании в Минфине полагают, что услуги по оценке объектов, оказанные иностранной организации, облагаются НДС в общем порядке. При этом применяется налоговая ставка в размере 20 процентов.

Компания, занимается управлением ПИФ. При формировании ПИФ все вносимое имущество подлежит оценке, фонд еще не сформирован.

Оценку оплачиваем за счет средств непосредственно управляющей компании.

Будет ли облагаться возмещение услуг по оценке НДС, если возмещать данные услуги будет не фонд, а сам пайщик, т.е. физическое лицо? Хотелось бы ссылку на нормативный акт, если это попадает под объект налогообложения НДС.

У нас еще такая ситуация, что возмещать будет физическое лицо не полностью все расходы, а только 50%. Не вызовет ли это подозрение со стороны проверяющих органов и нужно ли в данном случае иметь нам с физ. лицом какой-либо договор, где мы договариваемся о возмещении данных расходов или достаточно счета на оплату, где будет прописана сумма возмещения?

иринаДобрый день! Хотелось бы ссылку на нормативный акт, если это попадает под объект налогообложения НДС.

У нас еще такая ситуация, что возмещать будет физическое лицо не полностью все расходы, а только 50%.

Не вызовет ли это подозрение со стороны проверяющих органов и нужно ли в данном случае иметь нам с физ.

лицом какой-либо договор, где мы договариваемся о возмещении данных расходов или достаточно счета на оплату, где будет прописана сумма возмещения? согласно пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ: Налоговая база увеличивается на суммы полученных за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Таким образом, перевыставляемые пайщику суммы компенсации по расходам на оценку, подлежат обложению НДС.

Кроме того, полученный НДС, выставленный оценочной компанией, вы к вычету принять не можете, в силу того, что услуги фактически оказаны пайщику, а не вашей УК.

При внесении имущества в ПИФ, необходимо провести оценку. Оценка проведена в целях реализации услуг управления ПИФом, а следовательно, увеличивает налогооблагаемую базу. Постановление АС МО от 15.05.2015 № Ф05-5185/2015 Постановление АС МО от 05.05.2016 № Ф05-5070/2016 данные дела никак не относятся к обсуждаемой теме кому необходимо провести?

Постановление АС МО от 15.05.2015 № Ф05-5185/2015 Постановление АС МО от 05.05.2016 № Ф05-5070/2016 данные дела никак не относятся к обсуждаемой теме кому необходимо провести?

кто проводит? вы считаете, что УК может оказывать услуги по оценке?

ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Статья 4. Субъекты оценочной деятельности Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее — оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

Статья 15.1. Обязанности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор Юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки (далее также — оценочная компания), обязано: иметь в штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено; соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и обеспечивать соблюдение указанных требований своими работниками; страховать свою ответственность за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности на срок не менее чем один год.

Страховая сумма, в пределах которой страховщик обязуется произвести выплату страхового возмещения при наступлении каждого страхового случая в течение срока действия договора обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки, не может быть менее чем пять миллионов рублей; предоставлять банковскую гарантию, обеспечивающую надлежащее исполнение обязательств по договору на проведение оценки, в случае, если исполнение обязательств по такому договору должно быть обеспечено банковской гарантией, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации или договором на проведение оценки; обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки; сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки; предоставлять по требованию заказчика договор обязательного страхования ответственности оценщика, заключенный в соответствии со статьей 24.7 настоящего Федерального закона; не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации; предоставлять саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, для проведения контроля за осуществлением им оценочной деятельности доступ к отчетам, документам и материалам, на основании которых проводилась оценка, за исключением информации, которая составляет коммерческую тайну юридического лица или заказчика, либо иной информации, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности; предоставлять в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованиям; хранить копию отчета или копии отчетов и копии документов, полученных от заказчика, третьих лиц и использованных при проведении оценки объекта оценки, на бумажных или электронных носителях либо в форме электронных документов в течение трех лет с даты составления отчета; предоставлять оценщику, с которым юридическое лицо заключило трудовой договор, информацию о несоответствии этого юридического лица требованиям настоящей статьи, а также сведения о любых изменениях указанной информации не позднее трех дней с даты возникновения таких несоответствий и (или) изменений. так вы считаете, что УК является тем самым юрлицом, которое, согласно ст. 15.1 Закона «Об оценочной деятельности» может оказывать услуги по оценке?

Рубрика: Экономика и управление Дата публикации: 20.01.2019 2021-01-20 Статья просмотрена: 1159 раз Проблемы учета налога на добавленную стоимость (далее также — НДС) в расчетах рыночной стоимости объектов оценки существовали с момента возрождения оценочной деятельности в Российской Федерации.

Тема учета НДС при оценке недвижимости является одной из наиболее дискуссионных в оценочной профессиональной среде. Специальные режимы налогообложения, освобождающие от уплаты НДС, развитие системы кредитования обусловили необходимость детального рассмотрения проблемы учета НДС в рыночной стоимости объекта оценки.

В настоящее время заказчики выставляют свои дополнительные требования к отчетам, одним из пунктов которых являются требования по учету НДС в расчетах итоговой рыночной стоимости [2].

Налог на добавленную стоимость относится к косвенным налогам. В налоговой практике сумма налога на добавленную стоимость, перечисляемая в бюджет, рассчитывается как разница между суммами налога, полученными от покупателей за реализованные им товары (работы, услуги), и суммами налога, уплаченного поставщиками за материальные ресурсы, топливо, услуги, стоимость которых включается в издержки производства и обращения. При осуществлении операций, попадающих под косвенное налогообложение, продавцы товаров, работ, услуг реализуют их по ценам с учетом налоговой надбавки.

Фактически при приобретении товаров, работ, услуг налог оплачивают покупатели. Таким образом, вся сумма платежа поступает продавцу. При этом часть, эквивалентная НДС, подлежащая уплате в бюджет, рассчитывается по итогам налогового периода и может быть уменьшена продавцом на величину НДС по приобретенным товарам, работам, услугам, принимаемую к вычету в соответствии с правилами, изложенными в Налоговом кодексе Российской Федерации (далее — НК РФ) [8, 9].

Исходя из этого выделение в итоговом значении рыночной стоимости суммы НДС продиктовано требованиями не законодательства об оценке, а заказчиков оценки.

Основные причины, по которым некоторые заказчики услуг по оценке просят выделить НДС в итоговом результате рыночной стоимости, следующие: – необходимость уплаты НДС в бюджет при заключении сделки купли-продажи; – переоценка основных фондов; – оценка залогового имущества для банков; – выкуп объектов недвижимости у муниципальных образований. Существующие в настоящее время проблемы учета НДС при оценке рыночной стоимости залога, кадастровой стоимости и в других целях описаны в таблице.

Проблема Суть НДС при оценке рыночной стоимости залога для цели определения его справедливой стоимости При проведении проверок кредитных организаций должностными лицами Центрального банка Российской Федерации (Банк России) делаются замечания по вопросу формирования справедливой стоимости залога. При этом указывается, что из справедливой стоимости залога следует вычитать размер НДС, поскольку в случае реализации заложенного имущества сумма НДС не обеспечивает покрытие задолженности по кредиту, так как фактически подлежит перечислению в федеральный бюджет. Это послужило причиной обращения Ассоциации российских банков в Банк России за соответствующим разъяснением.

Внятного ответа от Департамента банковского регулирования Банк России (с учетом мнения Юридического департамента) получено не было. Таким образом, проблема существует и по сей день. На практике же банки используют оба подхода — исключение НДС из рыночной стоимости и неисключение НДС [4, 18].

НДС при оценке рыночной стоимости для цели оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства В судебной практике разных регионов Российской Федерации сложились два взаимоисключающих подхода. Согласно первому рыночная стоимость, определенная для цели оспаривания кадастровой стоимости, однозначно не может включать НДС (например, в Санкт-Петербурге, Татарстане), согласно второму — однозначно должна включать НДС (например в Москве). Это послужило основанием для обращения Министерства экономического развития в Верховный Суд Российской Федерации с просьбой обобщить и унифицировать судебную практику [3].

НДС при оценке рыночной стоимости для сделок купли-продажи, происходящих в нестандартных условиях Непонятное, невнятное указание оценщиком на присутствие/отсутствие НДС в определенной им рыночной стоимости (или вообще полное игнорирование этого вопроса) приводит к некорректному определению цены продажи имущества, неуплате НДС или некорректной его уплате.
НДС при оценке рыночной стоимости для сделок купли-продажи, происходящих в нестандартных условиях Непонятное, невнятное указание оценщиком на присутствие/отсутствие НДС в определенной им рыночной стоимости (или вообще полное игнорирование этого вопроса) приводит к некорректному определению цены продажи имущества, неуплате НДС или некорректной его уплате.

Это приводит к обоснованным претензиям налоговых органов, доначислению сумм НДС к уплате вместе с пенями и штрафами.

В результате затраты покупателя на приобретение объектов оценки оказываются существенно выше указанных в соответствующем договоре. Вследствие этого возникают многолетние судебные процессы, в которых покупатель, принявший решение о покупке в условиях неполной информации о собственных расходах, оказывается юридически виновной, а фактически пострадавшей стороной [10, 14]. Объектом обложения НДС выступают операции, то есть налог удерживается с дохода, а рыночная стоимость по своей сути не является ни операцией, ни доходом, ни выручкой.

Заключение сделки по цене, равной рыночной стоимости, и, соответственно, все возможные налоговые последствия для сторон сделки — это уже следующий этап после оценки рыночной стоимости объекта, а не сама рыночная стоимость в чистом виде. НДС, как и любой другой налог, должен выделяться уже при заключении сделки индивидуально для каждой стороны, участвующей в ней.

В свою очередь, стороны сделки могут либо быть плательщиками НДС, либо не быть.

С этой точки зрения не может быть двух разных стоимостей — для плательщиков НДС и для неплательщиков НДС. Рыночная стоимость для всех едина.

Согласно статьям 154 — 161 НК РФ налоговая база по НДС может определяться различными способами — на основе рыночных цен как без включения в них НДС, так и с учетом НДС.

Следовательно, в НК РФ отсутствует четкое разграничение категорий рыночной цены и НДС [8, 9]. Может ли оценщик включать НДС врасчетную величину стоимости?

Также следует отметить, что оценка не сводится к применению только сравнительного подхода, посредством затратного и доходного подходов можно определить стоимость объекта оценки как приведенную величину затрат либо доходов. Получаемая при этом стоимость не является автоматически стоимостью в обмене, а показывает экономически оправданную величину приведенных затрат или доходов, которые необходимо понести для приобретения аналогичного объекта либо которые можно получить, обладая объектом. По этой причине стоимость, определяемая с применением указанных подходов, может не быть априори стоимостью с учетом НДС или без учета НДС.

Таким образом, получать стоимость с НДС сразу, избегая при этом определения величины НДС, в оценке недвижимости не всегда возможно, поэтому оценщик должен понимать механизм формирования НДС в отношении сделок с разными видами имущества, а также уметь анализировать влияние НДС на денежные потоки экономических субъектов, рассматриваемые при определении оценочной величины стоимости. Этот вывод сформулирован в работе [2]. Еще раз повторим, что рыночная стоимость определяется для конкретного вида объекта с учетом его специфических качеств и характеристик, которые неотделимы от него.

Рыночная стоимость является характеристикой объекта. Фактор же включения или невключения НДС относится к характеристике субъекта сделки и будет неизменным при сделке с любым видом актива, тогда как рыночная стоимость для каждого актива индивидуальна. При расчете рыночной стоимости вопрос о НДС не должен возникать вообще.

Он должен появляться только при переговорах непосредственно о сделке для каждой стороны, участвующей в ней, индивидуально. При расчете рыночной стоимости объекта исполнителем процедуры оценки является оценщик.

При принятии на баланс имущества по сделке исполнителем процедуры бухгалтерского учета и отчетности является бухгалтер.

Именно бухгалтер и должен выделять НДС по конкретной сделке на основании договора купли-продажи и счета-фактуры. Это не обязанность оценщика. Следует отметить, что и к оплате в бюджет идет не та сумма, которую просят указывать заказчики оценки в отчете об оценке, а совершенная иная сумма НДС, вычисляемая по итогам квартала на основе входящего и исходящего НДС [12]. Если сумма НДС не была выделена в договоре купли-продажи, то по умолчанию она включена в цену договора: Суды пришли к выводу о том, что имущество должно быть продано по рыночной стоимости, которая является величиной, формируемой рынком, и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником или покупателем объекта оценки [14].

В связи с тем, что приведенное определение было сформулировано для всех целей налогообложения НДС и поэтому применимо к любым товарам или услугам, оно не составлялось в конкретной привязке к недвижимому имуществу. Однако можно заметить, что это определение охватывает основные моменты сделки между независимыми конкурирующими гипотетическими сторонами, которая предполагается в отношении фактически подлежащего оценке имущества.

(Пока оценок нет)

Загрузка.

Заказчик обязуется:

Оплатить услуги Исполнителя в соответствии с п.

3 Договора-оферты. Предъявить оригинал квитанции об оплате услуг до получения Отчета об оценке. Обеспечить Исполнителя всей существенной информацией, необходимой для составления Отчета.

Если Заказчик допустит просрочку в предоставлении необходимых документов против сроков, установленных настоящим Договором, срок предоставления услуг по настоящему Договору-оферте соразмерно отодвигается на количество дней, просроченных Заказчиком в представлении таких документов.

Должен ли НДС учитываться при расчете кадастровой стоимости

Верховный суд назвал незаконным включение налога на добавленную стоимость в оценку недвижимости. В теории это должно снизить нагрузку на бизнес.

Зачастую оценщики учитывают 20-процентный НДС при расчете кадастровой стоимости, а от нее зависит размер налога на имущество.

Почему так происходит? И что изменит решение Верховного суда? Ранее он определял, что взимать фактически налог с налога незаконно, говорит юрист адвокатского бюро «Казаков и партнеры» Елена Муратова. Не исключено, что суды продолжат игнорировать и новое решение.

«Высшая судебная инстанция придерживалась последовательной позиции о недопустимости исчисления налога на налог.

Мы надеемся, что суды при определении кадастровой стоимости будут руководствоваться именно позицией Верховного суда о том, что налоговая база будет составлять стоимость без НДС. В принципе, и предыдущих судебных актов было достаточно для того, чтобы исключить начисления налога на налог.

Практика не единообразна, и речь идет не о том, что могут остаться какие-то лазейки, а, по сути, об игнорировании судами позиции ВС.

Да, такие риски есть. Проблема “налога на налог” острая для юридических лиц.

Они в основном спорят по коммерческой недвижимости, которая является объектом обложения НДС сама по себе.

Просто у нас для квартир есть льготы в Налоговом кодексе, поэтому они не облагаются НДС»,— пояснила Муратова.

Определение Верховного суда не решит проблему взимания «налога с налога», уверен управляющий партнер компании Consul Group Сергей Пивоварчик.

Из кадастровой оценки может исчезнуть только упоминание НДС. Но итоговая стоимость все равно не снизится на 20%. «Верховный суд не объясняет нижестоящим судам, почему нельзя включать НДС в кадастровую стоимость. Он просто написал, что включение НДС в кадастровую стоимость не основано на законе. Вопрос: а исключение НДС из кадастровой стоимости основано на чем?

Вопрос: а исключение НДС из кадастровой стоимости основано на чем? Тоже ни на чем. Налог на имущество организации должен рассчитываться, базой должна быть стоимость именно имущества. Но, подтягивая под налогообложение кадастровую стоимость, сделали так, что подтянулась не база на само имущество, а цена сделки.

Тот, кто платит с кадастровой стоимости, он платит и налог со стоимости своего имущества, и налог эфемерной величины НДС. Нужно вносить изменения в Налоговый кодекс, в которых будет прописано, что база для расчета налога на имущество организации — это не просто кадастровая стоимость, а кадастровая, уменьшенная на величину НДС»,— заключил Пивоварчик.

По оценкам Consul Group, включение НДС в кадастровую стоимость обошлось московским налогоплательщикам в 50 млрд руб. Такую сумму дополнительно получили столичные власти за пять лет.

Илья Сизов

Возможные ошибки при расчете

В любой расчет может закрасться ошибка, однако математические неточности – это не главная проблемная сфера для НДС. Они происходят редко, и если говорить об ошибках в формировании и выплате, то здесь в первую очередь необходимо отметить другие факторы.К сведениюИногда по ошибке или намеренно пользуются заниженной процентной ставкой в ситуации, когда правомерно было бы использовать основную.

Иногда опаздывают с начислением и выплатой НДС, или не учитывают частичную оплату, уже полученную за услугу или товар. Иногда вычет НДС проводят без его перечисления поставщику, а еще часто возникают ошибки из-за того, что в работу поступают неправильно оформленные и заполненные счет-фактуры.Так как НДС на услуги и операции является одним из важнейших, и штрафы при нарушениях и неуплате налога могут возникнуть весьма серьезные, стоит уделять необходимое внимание расчетам, и нанимать для выполнения бухгалтерских работ только компетентных специалистов, способных уверенно справляться со всеми нюансами вопроса.

Включен ли налог в стоимость квартиры при покупке?

Alliance/FotoliaПокупка квартиры никаким налогом не облагается.

Налог предусмотрен только при продаже квартиры.

Так как обложению подлежит доход продавца, то вид налога зависит от того, кто является продавцом: для обычных граждан это налог на доходы физических лиц, для индивидуальных предпринимателей – налог на доходы от предпринимательской деятельности, для юридических лиц – налог на прибыль.

Для физических лиц существует освобождение от уплаты налога в случае владения квартирой более трех лет, а если она куплена в 2016 году и позднее – пяти лет. Если срок владения меньше, можно также применить налоговые вычеты в размере 1 млн рублей либо в размере цены приобретения квартиры (подтверждаемой договором купли-продажи).Если Вы покупаете квартиру у продавца, который владел ею менее трех лет и должен уплатить налог, то вполне возможно, что он захочет завысить цену квартиры, чтобы после уплаты налога получить на руки желаемую сумму. В таком случае можно говорить о том, что налог продавца будет «включен» (хоть и неявно) в стоимость квартиры для покупателя.

Однако завышенная цена оттолкнет многих покупателей, и такая квартира может долго не продаваться.При заключении договора на покупку квартиры между физическими лицами налог не включается в стоимость квартиры. Налог возникает отдельно у продавца в случае получения дохода от продажи квартиры, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения.Если договор на покупку квартиры заключается между физическим лицом и организацией-застройщиком, то стоимость квартиры формируется в зависимости от себестоимости затрат организации, и налоги могут косвенно включаться в стоимость квартиры, согласно учетной политике организации.Если говорить про НДС, то, согласно налоговому законодательству, продажа квартир является операцией, которая освобождена от обложения НДС, то есть НДС в стоимость квартиры не включается.Доход, получаемый продавцом от реализации жилой недвижимости, по закону действительно облагается налогом.

Налог на доходы физических лиц в размере 13% от стоимости обязан заплатить только продавец квартиры, так как именно он получает доход от сделки.

Но здесь есть два варианта развития событий.Первый касается той недвижимости, которая оформлена в собственность до 1 января 2016 года. Налог уплачивается в том случае, если квартира находилась в собственности менее трех лет.

При владении недвижимостью более трех лет продавец освобождается от уплаты налога при продаже.Второй вариант – для квартир, приобретенных после 1 января 2016 года. В этом случае срок, после которого продавец может быть освобожден от уплаты НДФЛ, увеличивается до пяти лет. Три года сохраняется для квартир, полученных продавцом в порядке наследования или по договору дарения от лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником, в соответствии с Семейным кодексом РФ, в результате приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.Отдельно надо рассматривать ситуации, при которых покупатель – юридическое лицо является налоговым агентом продавца-физического лица.

Три года сохраняется для квартир, полученных продавцом в порядке наследования или по договору дарения от лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником, в соответствии с Семейным кодексом РФ, в результате приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.Отдельно надо рассматривать ситуации, при которых покупатель – юридическое лицо является налоговым агентом продавца-физического лица.

Таким образом, приобретая квартиру, покупатель не обязан уплачивать какие-либо налоги государству. Также покупатель может одновременно являться и продавцом, то есть продавать одну квартиру и сразу покупать другую в одном налоговом периоде. Тогда действуют все те же условия, но НДФЛ необходимо уплатить только с разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения.

Если же приобретенная квартира стоила дороже проданной, то доход не возникает.После покупки квартиры и регистрации права собственности будет необходимо платить ежегодно налог на имущество. С 2015 года он рассчитывается как кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, умноженная на определенную процентную ставку (в зависимости от субъекта Федерации).Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Что НДС не облагается

Не относятся к объекту обложения НДС те операции, которые не признаются реализацией (, ). Это, к примеру:

  1. передача ОС, нематериальных активов, иного имущества правопреемнику при реорганизации компании ();
  2. операции, связанные с обращением валюты, кроме как для целей нумизматики ();
  3. передача имущества участнику хозяйственного общества в пределах его первоначального взноса при выходе его из общества, а также при ликвидации общества ().

Иные операции, не облагаемые НДС из-за того, что они не признаются объектом налогообложения, поименованы в .

В их числе:

  1. передача имущества государственных и муниципальных предприятий при приватизации ();
  2. реализация имущества, имущественных прав должников, признанных банкротами ().
  3. реализация земельных участков и долей в них ();
  4. передача имущественных прав правопреемнику организации ();
  5. передача жилых домов, детских садов, дорог, электросетей и других объектов органам госвласти и местного самоуправления ();

Кроме того, есть операции, которые считаются объектом обложения НДС, но вместе с тем являются не подлежащими налогообложению НДС (освобожденными от обложения).

Они прямо поименованы в и их перечень закрытый.

НДС разрешили исключать из кадастровой стоимости

Иногда владельцам собственности приходилось платить налог на имущество с включенным НДС /Александра Астахова Кадастровая стоимость была предметом споров бизнеса, налоговых органов и даже судов – включает ли она налог на добавленную стоимость (НДС) или нет.

В феврале Верховный суд наконец поставил точку в спорах – кадастровая стоимость не должна включать НДС.

А Минфин поддержал его позицию в своем письме. У судов не было единого подхода к тому, стоит ли учитывать НДС при установлении кадастровой стоимости. Например, Верховный суд Татарстана писал в определении, что НДС не подлежит включению в кадастровую стоимость, поскольку она используется не для продажи, а как база для налога на имущество людей.

А Московский городской суд считал, что правильно определять рыночную стоимость, на которую ориентируется кадастровая, с учетом НДС.

В мае 2017 г. Минэкономразвития попросило Верховный суд обобщить практику, чтобы она стала единой. Спустя почти год Верховный суд вынес решение. В феврале 2018 г. он решил, что в деле компании «Торговый дом «Зеленоград» суды неправомерно установили кадастровую стоимость объекта с учетом НДС.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, к которой приравнивается кадастровая, определяет наиболее вероятную цену, по которой он может быть продан, но само по себе определение рыночной стоимости для дальнейшей эксплуатации без продажи объекта не может быть поводом для включения НДС в кадастровую стоимость, следует из определения суда. Такую позицию подтвердил и Минфин: при расчете налога на имущество кадастровая стоимость объекта уменьшается на НДС.

С точки зрения методологии оценки рыночная стоимость включает все налоги, в том числе НДС, объясняет председатель комиссии по кадастровой оценке Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский. Так как кадастровая стоимость должна быть приближенной к рыночной, то с точки зрения ­методологии оценки в кадастровую стоимость включается и НДС. Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной рыночная цена также не должна включать НДС, говорит Каминский.

Если стоимость объекта определяет оценщик, НДС ней не добавляется и на него стоимость не уменьшается, поддерживает представитель ­Минэкономразвития. НДС возникает только в ситуации, когда происходит реализация объекта, говорит руководитель налоговой практики «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Сергей Калинин: «Цена объекта должна идти без НДС, а НДС появляется только в сделках с ним».

Во всех остальных случаях, в том числе при выплате налога на имущество, стоимость объекта не должна включать НДС, согласен он. Из-за методологии оценки возникала ситуация, когда собственник должен был платить налог на имущество с суммы НДС, включенной в кадастровую, говорит Каминский.

Платить налог с другого налога – абсурдно, считает партнер Bryan Cave Leighton Paisner Виталий Можаровский.

А если использовать кадастровую стоимость в сделках купли-продажи, то тоже возникают вопросы.

«Например, как быть со сделками между людьми, которые не облагаются НДС, если бы этот налог был уже включен в кадастровую стоимость?»

– удивляется он. В одном регионе кадастровую стоимость считали с НДС, а в другом – без, решения судов были также как в ту, так и в другую сторону, рассказывает Каминский.

Теперь Верховный суд разрешил многолетний спор, заключает Можаровский.

Обсудить Подписаться на уведомления

НДС входит в рыночную стоимость! И выходит! Замечательно выходит!

По общему правилу НДС является частью цены договора, подлежащей уплате налогоплательщику со стороны покупателя (абз.

2 п. 17 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 №33). В тех случаях, когда соотношение договорной цены и суммы НДС относительно друг друга прямо не определено в договоре и не может быть установлено по обстоятельствам, предшествующим заключению договора, или иным условиям договора, расчет недоимки по НДС исчисляется по расчетной ставке (п. 30 Обзора судебной практики ВС №1, утв.

Президиумом ВС 24.04.2019).Недавно на сайте ФНС появилась о победе налоговиков в ВС по очередному делу о ННВ.

ФНС пишет о деле №. АС МО (к) указал, что невключение НДС в стоимость услуг по аренде связано исключительно с противоправными действиями Общества, направленными на получение необоснованной налоговой выгоды с использованием схемы уклонения от налогообложения. Действия Общества были направлены на получение экономического результата не от ведения хозяйственной деятельности, а за счет неправомерного использования льготного режима налогообложения вследствие применения схемы по незаконной оптимизации налогообложения.

Суд кассационной инстанции не нашел нарушений в том, что инспекция доначислила НДС, посчитав его сверх цены. Оснований для пересмотра дела в ВС не нашлось.Несколько ранее ВС в Определениях от 09.08.2018 №5-КГ18-96 и от 15.02.2018 №5-КГ17-258, высказываясь по вопросу определения кадастровой стоимости, отступил от тезиса о том, что НДС находится внутри цены.

Рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Однако само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целях дальнейшей его эксплуатации собственником без реализации этого имущества не образует объект обложения налогом на добавленную стоимость.

В свежем Определении от 10.07.2019 №5-КА19-15 ВС опять сказал, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

Рекомендуем прочесть:  Как заплатить налог ип по усн

ВС не согласился, что при определении рыночной стоимости в ее составе присутствует НДС.Для определения справедливой рыночной стоимости ряд субъектов проводит закупки с соблюдением специальных процедур. При формировании своего ценового предложения победитель закупки предлагает цену контракта с учетом всех налогов и сборов, которые он обязан уплатить в соответствии с положениями НК. Победителем закупки может быть лицо, которое не является плательщиком НДС и применяет УСН, заказчику в проекте контракта необходимо установить вариативное условие о цене контракта «включая НДС/НДС не облагается» ( ФАС России от 18.06.2019 №ИА/50880/19).

Антимонопольная служба видит в составе рыночной стоимости НДС.Входит ли НДС в рыночную стоимость или нет?

И как он в нее входит?

Учет НДС при оценке рыночной стоимости имущества

 Проблемы учета налога на добавленную стоимость (далее также — НДС) в расчетах рыночной стоимости объектов оценки существовали с момента возрождения оценочной деятельности в Российской Федерации. Тема учета НДС при оценке недвижимости является одной из наиболее дискуссионных в оценочной профессиональной среде.

Специальные режимы налогообложения, освобождающие от уплаты НДС, развитие системы кредитования обусловили необходимость детального рассмотрения проблемы учета НДС в рыночной стоимости объекта оценки. В настоящее время заказчики выставляют свои дополнительные требования к отчетам, одним из пунктов которых являются требования по учету НДС в расчетах итоговой рыночной стоимости [2].

Налог на добавленную стоимость относится к косвенным налогам. В налоговой практике сумма налога на добавленную стоимость, перечисляемая в бюджет, рассчитывается как разница между суммами налога, полученными от покупателей за реализованные им товары (работы, услуги), и суммами налога, уплаченного поставщиками за материальные ресурсы, топливо, услуги, стоимость которых включается в издержки производства и обращения.

При осуществлении операций, попадающих под косвенное налогообложение, продавцы товаров, работ, услуг реализуют их по ценам с учетом налоговой надбавки.

Фактически при приобретении товаров, работ, услуг налог оплачивают покупатели. Таким образом, вся сумма платежа поступает продавцу. При этом часть, эквивалентная НДС, подлежащая уплате в бюджет, рассчитывается по итогам налогового периода и может быть уменьшена продавцом на величину НДС по приобретенным товарам, работам, услугам, принимаемую к вычету в соответствии с правилами, изложенными в Налоговом кодексе Российской Федерации (далее — НК РФ) [8, 9].

Таким образом, если операция по реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав является объектом обложения НДС, то неотъемлемой частью цены таких объектов является НДС.

Исходя из этой логики рыночная стоимость для таких объектов также должна быть установлена с учетом НДС, и формулировка «рыночная стоимость без НДС» в описанных случаях не представляется корректной [1].

Результат анализа законодательства об оценочной деятельности, в частности, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон N 135-ФЗ), Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N 1), показывает, что как в Законе N 135-ФЗ, так и в ФСО отсутствуют требования об указании в итоговой рыночной стоимости наличия или отсутствия НДС, а тем более выделения его суммы. В законодательстве об оценке вообще отсутствуют какие-либо упоминания о необходимости соотносить итоговое значение рыночной стоимости с любым налогом.

Однако заказчики оценки требуют от оценщика указания и выделения суммы НДС в итоговом значении рыночной стоимости. При этом многие проверяющие структуры могут отказать в принятии отчета об оценке, даже если он полностью соответствует всем требованиям законодательства, содержит объективное и обоснованное значение рыночной стоимости объекта оценки, но в нем не выделено или не указано значение НДС [5 — 9]. Исходя из этого выделение в итоговом значении рыночной стоимости суммы НДС продиктовано требованиями не законодательства об оценке, а заказчиков оценки.

Основные причины, по которым некоторые заказчики услуг по оценке просят выделить НДС в итоговом результате рыночной стоимости, следующие: – необходимость уплаты НДС в бюджет при заключении сделки купли-продажи; – переоценка основных фондов; – оценка залогового имущества для банков; – выкуп объектов недвижимости у муниципальных образований. Существующие в настоящее время проблемы учета НДС при оценке рыночной стоимости залога, кадастровой стоимости и в других целях описаны в таблице. Проблема Суть НДС при оценке рыночной стоимости залога для цели определения его справедливой стоимости При проведении проверок кредитных организаций должностными лицами Центрального банка Российской Федерации (Банк России) делаются замечания по вопросу формирования справедливой стоимости залога.

При этом указывается, что из справедливой стоимости залога следует вычитать размер НДС, поскольку в случае реализации заложенного имущества сумма НДС не обеспечивает покрытие задолженности по кредиту, так как фактически подлежит перечислению в федеральный бюджет. Это послужило причиной обращения Ассоциации российских банков в Банк России за соответствующим разъяснением. Внятного ответа от Департамента банковского регулирования Банк России (с учетом мнения Юридического департамента) получено не было.

Таким образом, проблема существует и по сей день. На практике же банки используют оба подхода — исключение НДС из рыночной стоимости и неисключение НДС [4, 18].

НДС при оценке рыночной стоимости для цели оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства В судебной практике разных регионов Российской Федерации сложились два взаимоисключающих подхода.

Согласно первому рыночная стоимость, определенная для цели оспаривания кадастровой стоимости, однозначно не может включать НДС (например, в Санкт-Петербурге, Татарстане), согласно второму — однозначно должна включать НДС (например в Москве).

Это послужило основанием для обращения Министерства экономического развития в Верховный Суд Российской Федерации с просьбой обобщить и унифицировать судебную практику [3]. НДС при оценке рыночной стоимости для сделок купли-продажи, происходящих в нестандартных условиях Непонятное, невнятное указание оценщиком на присутствие/отсутствие НДС в определенной им рыночной стоимости (или вообще полное игнорирование этого вопроса) приводит к некорректному определению цены продажи имущества, неуплате НДС или некорректной его уплате. Это приводит к обоснованным претензиям налоговых органов, доначислению сумм НДС к уплате вместе с пенями и штрафами.

В результате затраты покупателя на приобретение объектов оценки оказываются существенно выше указанных в соответствующем договоре. Вследствие этого возникают многолетние судебные процессы, в которых покупатель, принявший решение о покупке в условиях неполной информации о собственных расходах, оказывается юридически виновной, а фактически пострадавшей стороной [10, 14].

Объектом обложения НДС выступают операции, то есть налог удерживается с дохода, а рыночная стоимость по своей сути не является ни операцией, ни доходом, ни выручкой. Заключение сделки по цене, равной рыночной стоимости, и, соответственно, все возможные налоговые последствия для сторон сделки — это уже следующий этап после оценки рыночной стоимости объекта, а не сама рыночная стоимость в чистом виде.

НДС, как и любой другой налог, должен выделяться уже при заключении сделки индивидуально для каждой стороны, участвующей в ней. В свою очередь, стороны сделки могут либо быть плательщиками НДС, либо не быть. С этой точки зрения не может быть двух разных стоимостей — для плательщиков НДС и для неплательщиков НДС.

Рыночная стоимость для всех едина. Исходя из этого для того, чтобы оценщики в своих отчетах об оценке могли использовать такие словосочетания, как «рыночная стоимость с НДС» и «рыночная стоимость без НДС», в законодательстве об оценке должны быть выделены два разных вида стоимости — рыночная стоимость с НДС и рыночная стоимость без НДС.

Тогда требование заказчиков услуг по оценке об указании в отчетах величины НДС будет правомерным. На современном этапе развития оценочной деятельности и оценочного законодательства использование указанных выражений, а также требование заказчиков использовать их в отчетах является нарушением Закона N 135-ФЗ.

Следует отметить и то, что рыночная стоимость объекта характеризует оптимальную цену этого объекта в зависимости от его специфических черт и ценообразующих факторов, будь то технические характеристики, местоположение, разрешенное использование, доходность и т.

п. Режим налогообложения сторон сделки, обусловливающий необходимость выделения НДС, является характеристикой не самого объекта имущества, а именно сторон сделки и не может оказывать влияния на цену этой сделки, а значит, и на величину рыночной стоимости, определенную оценщиком и использованную в качестве цены сделки.

Тем не менее в каждом втором задании на оценку недвижимого имущества определены такие условия, как

«рыночную стоимость объекта оценки представить без НДС»

или «результат оценки представить в виде стоимости объекта оценки с учетом и без учета НДС». Причин, вызывающих такое видение связи рыночной стоимости и НДС, несколько. Многие сторонники формулировки «рыночная стоимость без учета НДС» цитируют при этом Международные стандарты оценки (МСО), в которых содержится положение о том, что рыночная стоимость представляет собой расчетную величину цены, по которой актив может быть реализован, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов, которые могут возникнуть у участвующих в сделке сторон.

Это означает не исключение налогов из рыночной стоимости, а то, что налоги, связанные с режимами налогообложения продавца и покупателя, вообще не рассматриваются в контексте рыночной стоимости (не учитываются). То есть в этом случае МСО как бы подтверждают нашу позицию о том, что рыночная стоимость не может быть ни с НДС, ни без НДС [7].

Некоторые оценщики в качестве ответа на исследуемый вопрос используют формулировку, данную в статье 274 главы 25 НК РФ:

«Для целей настоящей статьи рыночные цены определяются в порядке, аналогичном порядку определения рыночных цен, установленному статьей 105.3 настоящего Кодекса, на момент реализации или совершения внереализационных операций (без включения в них налога на добавленную стоимость, акциза)»

. Однако при этом не следует игнорировать фразу «для целей настоящей статьи», поскольку она указывает на то, что такое правило применяется именно в целях определения налоговой базы по налогу на прибыль, что, в общем-то, не имеет прямой связи с оценочной категорией рыночной стоимости [1 — 4, 10, 14].

Согласно статьям 154 — 161 НК РФ налоговая база по НДС может определяться различными способами — на основе рыночных цен как без включения в них НДС, так и с учетом НДС. Следовательно, в НК РФ отсутствует четкое разграничение категорий рыночной цены и НДС [8, 9].

Может ли оценщик включать НДС врасчетную величину стоимости? Бытует мнение, что оценщик не уполномочен сам определять сумму НДС и тем более увеличивать или уменьшать на нее полученную с применением того или иного подхода стоимость — он должен получать рыночную стоимость объекта оценки «как есть». В целях объяснения такой позиции приводится аргумент, что оценщик определяет наиболее вероятную цену, а НДС возникает при осуществлении сделки, при этом цена сделки может отличаться от рекомендуемой оценщиком [2].

Однако следует отметить, что если согласно существующему законодательству реализация определенной группы товаров, работ, услуг попадает под косвенное налогообложение, то сам механизм ценообразования на этом сегменте рынка строится с учетом таких налогов, следовательно, при расчете наиболее вероятной цены продажи таких объектов можно определить и сумму НДС, являющуюся составной частью этой цены.

Главное — применить корректную формулировку, позволяющую одновременно указать и рыночную стоимость, и сумму НДС без употребления выражения «рыночная стоимость с НДС» или «рыночная стоимость без НДС». Также следует отметить, что оценка не сводится к применению только сравнительного подхода, посредством затратного и доходного подходов можно определить стоимость объекта оценки как приведенную величину затрат либо доходов.

Получаемая при этом стоимость не является автоматически стоимостью в обмене, а показывает экономически оправданную величину приведенных затрат или доходов, которые необходимо понести для приобретения аналогичного объекта либо которые можно получить, обладая объектом.

По этой причине стоимость, определяемая с применением указанных подходов, может не быть априори стоимостью с учетом НДС или без учета НДС. Таким образом, получать стоимость с НДС сразу, избегая при этом определения величины НДС, в оценке недвижимости не всегда возможно, поэтому оценщик должен понимать механизм формирования НДС в отношении сделок с разными видами имущества, а также уметь анализировать влияние НДС на денежные потоки экономических субъектов, рассматриваемые при определении оценочной величины стоимости.

Этот вывод сформулирован в работе [2].

Трактовка понятия «рыночная стоимость» В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Анализ этого определения позволяет сделать вывод о том, что под рыночной стоимостью законодателем понимается единственная цена, являющаяся максимально возможной для данного типа имущества, сложившаяся в конкретный временной момент на конкретном рынке. Таким образом, если мы говорим, что рыночная стоимость является максимально возможной ценой для совершения сделки, то это априори означает, что эта сумма будет включать все возможные расходы и платежи, которые возникают у сторон сделки при ее заключении. В связи с этим при проведении оценки оценщики не должны прибавлять величину НДС к итоговому значению стоимости.

Иначе такое прибавление будет противоречить понятию «рыночная стоимость».

Этот же вывод указан в письме Министерства финансов Российской Федерации от 19 октября 2009 года N 03–0715/147, которым рекомендует руководствоваться налоговая служба [17].

Определение понятия «рыночная стоимость» также дано в МСО.

В Стандарте 1 (МСО 1) «Рыночная стоимость как база оценки» содержится следующее определение: Рыночную стоимость следует понимать, как стоимость актива, рассчитанную к затратам на его покупку или продажу и без учета любых, связанных со сделкой налогов [7]. Еще раз повторим, что рыночная стоимость определяется для конкретного вида объекта с учетом его специфических качеств и характеристик, которые неотделимы от него.

Рыночная стоимость является характеристикой объекта. Фактор же включения или невключения НДС относится к характеристике субъекта сделки и будет неизменным при сделке с любым видом актива, тогда как рыночная стоимость для каждого актива индивидуальна.

При расчете рыночной стоимости вопрос о НДС не должен возникать вообще. Он должен появляться только при переговорах непосредственно о сделке для каждой стороны, участвующей в ней, индивидуально. При расчете рыночной стоимости объекта исполнителем процедуры оценки является оценщик.

При принятии на баланс имущества по сделке исполнителем процедуры бухгалтерского учета и отчетности является бухгалтер.

Именно бухгалтер и должен выделять НДС по конкретной сделке на основании договора купли-продажи и счета-фактуры. Это не обязанность оценщика. Следует отметить, что и к оплате в бюджет идет не та сумма, которую просят указывать заказчики оценки в отчете об оценке, а совершенная иная сумма НДС, вычисляемая по итогам квартала на основе входящего и исходящего НДС [12].

Если сумма НДС не была выделена в договоре купли-продажи, то по умолчанию она включена в цену договора: Суды пришли к выводу о том, что имущество должно быть продано по рыночной стоимости, которая является величиной, формируемой рынком, и не зависит от применяемой системы налогообложения собственником или покупателем объекта оценки [14]. Подвести черту может положение последнего издания Европейских стандартов оценки (8 издание от 2016 года):

«В целях настоящей директивы под «стоимостью на открытом рынке»

(open martial value) понимается полная денежная сумма, которую независимому покупателю придется в условиях справедливой конкуренции уплатить поставщику не территории того государства — члена ЕС, в котором предложение данных товаров или услуг является объектом налогообложения, для их приобретения в данное время и на том же рыночном переделе, на каком происходит предложение рассматриваемых товаров и услуг» [5]. В связи с тем, что приведенное определение было сформулировано для всех целей налогообложения НДС и поэтому применимо к любым товарам или услугам, оно не составлялось в конкретной привязке к недвижимому имуществу.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+