Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Признание недействительным долгосрочного договора аренды

Признание недействительным долгосрочного договора аренды

Признание недействительным долгосрочного договора аренды

Советы

При выборе объекта недвижимости для последующего съема его в аренду стоит помнить, что право сдавать здание имеет только собственник или лицо, уполномоченное вести его дела. Право на собственность у человека или юридического лица возникает только после регистрации недвижимости.

Как основное подтверждение права собственности выступает Свидетельство регистрации. Все эти основные положения прописаны в Гражданском кодексе, а именно в 219, 608 и 223 статьях. К договору аренды желательно прилагать нотариально заверенную копию Свидетельства о регистрации, а сам документ лучше также зарегистрировать, чтобы признание договора аренды незаконным не состоялось в пользу арендатора.

Можно сделать договор краткосрочным, то есть заключить его менее чем на год.

Как только срок закончится, документ потеряет юридическую силу или его можно будет прекратить по соглашению участвующих сторон. Только в этом случае признание договора недействительным позволяет вернуть все в первоначальное состояние, как указано в 167 статье ГК. Если недвижимость находится не в собственности арендодателя, но у вас на руках имеются все необходимые документы, подтверждающие факт аренды, договор тоже будет признан ничтожным.

Преимущество арендатора в этом случае – это возможность подать в суд на виновника сложившейся ситуации.

В процессе оформления искового заявления нужно указать требование по возмещению всех убытков, в том числе и упущенную выгоду.

При подаче заявления стоит опираться на ГК, статья 15 и 12.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц. сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб.

р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск: закрыть

Недействительность договоров долгосрочной аренды

Договоры долгосрочной аренды имущества весьма распространены.

При этом правильно составленный договор – далеко не единственное требование, предъявляемое к таким сделкам. Существует ряд условий, невыполнение которых может повлечь недействительность договора аренды. Ю. А. Зайцева, эксперт АГ «РАДА»Предприятие взяло в аренду транспортный цех. Сделку Арендатор оформил отдельными договорами долгосрочной аренды производственных помещений, транспортных средств и оборудования с правом первоочередного выкупа.Со стороны Арендодателя договор подписал генеральный директор, который является его членом совета директоров.

Сделку Арендатор оформил отдельными договорами долгосрочной аренды производственных помещений, транспортных средств и оборудования с правом первоочередного выкупа.Со стороны Арендодателя договор подписал генеральный директор, который является его членом совета директоров.

Он же владеет 25 процентами акций уставного капитала Арендатора.Узнав об этом, Арендодатель счел договоры аренды сделкой, в которой имеется личная заинтересованность генерального директора. Поэтому он обратился с иском в суд о признании договоров аренды недействительными на основании статей 77 и 83 Федерального закона от 26 декабря 1995 г.

№ 208-ФЗ «Об акционерных обществах». Суд первой инстанции иск удовлетворил и спорные договоры признал недействительными. Помимо личной заинтересованности руководителя арбитры указали на отсутствие регистрации договора аренды производственных помещений.Напомним, что долгосрочные договоры аренды недвижимого имущества (на срок более одного года) подлежат государственной регистрации.

Об этом сказано в пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса.

Это требование закреплено и в статье 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г.

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

№ 122-ФЗ (далее – Закон о государственной регистрации).Апелляционная инстанция оставила данное решение без изменений.Тогда Арендатор обратился с кассационной жалобой в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 24 июня 2002 г.

№ А79-5478/02-СК2-4683 удовлетворил жалобу Арендатора.

В своем решении суд указал следующее.Имущество по договорам аренды по акту приема-передачи передано Арендатору. Спорный договор аренды производственных помещений считается незаключенным, поскольку не проведена его государственная регистрация.

Остальные два договора (аренды транспортных средств и оборудования) суд признал оспоримыми сделками. Иск о признании их недействительными может быть предъявлен Арендодателем в течение года.

Причем отсчет этого срока начинается со дня, когда Арендодатель узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. На это указано в пункте 2 статьи 181 Гражданского кодекса.Однако Арендодатель пропустил срок исковой давности для предъявления иска по этим договорам.

На это указано в пункте 2 статьи 181 Гражданского кодекса.Однако Арендодатель пропустил срок исковой давности для предъявления иска по этим договорам. Поэтому на основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса суд отказал ему в удовлетворении требований.Окончательное решение этого вопроса принял Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в постановлении от 28 января 2003 г. № 7291/02.Судьи посчитали, что постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, а решение апелляционной инстанции нужно оставить в силе.

В обоснование своей позиции Высший Арбитражный Суд привел следующие доводы.Все три договора аренды являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха Арендодателя на срок более года. На этом основании все договоры аренды подлежат обязательной государственной регистрации.Кроме того, до заключения договоров аренды имущественного комплекса Арендодатель обязан был зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На это указано в статьях 6 и 13 Закона о государственной регистрации.При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно признали договоры аренды ничтожными согласно статье 168 Гражданского кодекса.А для ничтожных сделок срок исковой давности в соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса составляет 10 лет.

Таким образом, срок исковой давности для всех договоров не истек.ВАС указал, что Арендодатель не имел права заключать договоры, не зарегистрировав право собственности на сдаваемое в аренду имущество в Едином государственном реестре.На этих основаниях договоры аренды были признаны недействительными.Арендуя имущество, помните, что право его сдачи принадлежит только собственнику. Также это могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать это имущество в аренду (субаренда).

Об этом сказано в статье 608 Гражданского кодекса.Согласно статьям 219 и 223 Гражданского кодекса, право собственности на недвижимость возникает только после прохождения процедуры его регистрации.Поэтому, заключая договор аренды, необходимо поинтересоваться у арендодателя о подтверждении его права собственности на сдаваемый объект (статья 611 Гражданского кодекса). Советуем вам приложить к договору аренды копию свидетельства арендодателя на право собственности, заверенную нотариально.

Сам договор долгосрочной аренды также нужно зарегистрировать.Если у вас нет времени и желания заниматься этим хлопотным делом, рекомендуем поступить следующим образом. Договор аренды надо сделать краткосрочным.

Для этого его надо заключить на срок, который на 2–3 дня меньше года.

Он будет расторгнут в связи с окончанием срока его действия или по соглашению сторон. А через несколько дней заключайте новый.Обратите внимание, что все сделанное на основании недействительной сделки возвращается в первоначальное состояние. Об этом говорится в статье 167 Гражданского кодекса. И если ваши документы по договору аренды в порядке, а недвижимость не находится в собственности арендодателя, такой договор скорее всего тоже признают ничтожным.

И если ваши документы по договору аренды в порядке, а недвижимость не находится в собственности арендодателя, такой договор скорее всего тоже признают ничтожным.

Только в этом случае вы можете смело подавать в суд.

Ведь в соответствии со статьями 12 и 15 Гражданского кодекса вы имеете право потребовать, чтобы виновник возместил вам убытки – реальный ущерб и упущенную выгоду.

АГ «РАДА». Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Мы не просим купить подписку.

У нас вообще все бесплатно. Иногда команде «Клерка» это непросто. Помогите ей. Это легко © 2001–2020, Клерк.Ру.

18+

✔ Какие документы смотреть у арендодателя.

Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.

Односторонний внесудебный отказ от договора аренды недвижимости как односторонняя сделка. Последствия его необжалования в рамках срока исковой давности

Добрый день, уважаемые коллеги.Хочу предложить на обсуждение интересный казус и буду благодарен за содержательные комментарии.Имеем:Контора Х отказалась в одностороннем внесудебном порядке от долгосрочного договора аренды недвижимости (далее — «ДДА»), заключенного с конторой У. Отказ от ДДА осуществлен путем направления конторой Х конторе У уведомления об одностороннем внесудебном отказе от ДДА (далее — «Уведомление об отказе»), которое конторой У получено (факт получения не оспаривается).Возможность одностороннего внесудебного отказа предусмотрена ДДА при определенных условиях, например, в случае несоответствия объекта аренды требованиям противопожарных норм.

Контора У не согласна основанием отказа от ДДА, продолжает считать ДДА действующим.Контора Х прекратила платить арендную плату.Контора У предъявила иск о взыскании арендной платы за период, следующий за датой отказа конторы Х от ДДА.Контора Х предъявила встречный иск о признании ДДА прекращенным с определенной даты.Контора Х и контора У судятся в арбитражном суде полтора года.В один прекрасный день на контору Х (вернее на его представителя) сошла благодать Божья (шутка).

Контора Х поняла, что ее односторонний внесудебный отказ от ДДА — это ни что иное, как односторонняя сделка в соответствии со ГК РФ и, как выяснилось, в соответствии с Постановления Пленума ВС РФ №25 от 23.06.2015 года. Если сделка (отказ от ДДА) совершена, она действительна до тех пор пока не будет признана недействительной судом. Недействительной она может быть признана только по ГК РФ (недействительность сделки, нарушающей требования закона.).

Примите это, как данность. По ГК РФ сделка является оспоримой. Срок давности по оспоримой сделке в соответствии с ГК РФ составляет один год.То есть, если контора Х откажется от своего встречного иска (через полтора года его рассмотрения судом) о признании ДДА прекращенным, лишив таким образом суд даже теоретической возможности отказать конторе Х в удовлетворении этого иска, получится следующее:1.

компания Х возражает против первоначального иска компании У о взыскании с компании Х арендной платы за период после прекращения ДДА. Суть возражений — Отказ от ДДА сделка, она конторой У не оспорена, значит действительна, следовательно, оснований для взыскания арендной платы с конторы Х за рамками периода действия ДДА нет.2.

компания У лишена возможности обжалования отказа от ДДА (признания сделки недействительной), так как пропущен годичный срок исковой давности.Вроде все логично (на мой взгляд), но всё же затаилась в моей юридической груди некая червоточинка. Смущает лишь одно, а именно — возможное толкование судом ГК РФ:

«Срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права»

.Понятно, что контора У не обратилась за защитой права на признание отказа от ДДА недействительной сделкой. Однако фактически именно оспариванием незаконности отказа от ДДА занималась контора У в рамках судебного дела по иску конторы Х к конторе У о признании ДДА прекращенным (от которого контора Х хочет отказаться).Уважаемые коллеги, как вы думаете на счет возможности применения судом вот такого толкования части 1 статьи 204: «срок исковой давности для конторы У не течет, с момента обращения конторой Х в суд с иском о признании ДДА прекращенным?»

Признание договора аренды незаконным.

Иск о признании договора аренды недействительным. Недобросовестные действия директора.

Ведение бизнеса в сфере производства товаров, ингредиентов, деталей и прочего предполагает наличие серьезной базы в виде помещений (зачастую – со специальными требованиями), производственных линий, сырья. В этом кардинальное отличие производства от, например, оказания услуг.

База для ведения бизнеса приобретается разными способами: аренда, покупка за собственные деньги, покупка в кредит (банк) либо на заемные денежные средства других бизнесменов либо граждан. При организации бизнеса в сфере производства, руководитель, помимо поиска недвижимости и оборудования, зачастую проходит процедуры государственной регистрации недвижимого имущества, а иногда – и судебные процессы. Причиной участия компании в судебных заседаниях является недобросовестное поведение контрагентов.

Также судов не избежать и действующему бизнесу в сфере производства: сохранение уже имеющихся основных средств у компании очень часто возможно лишь через судебное решение. Конкуренты могут выстраивать схемы по захвату привлекательных помещений и оборудования, реализовывать их. Впоследствии владельцу бизнеса, у которого было изъято, к примеру, помещение, остается один вариант: судебная защита прав и имущества.

Фабула дела: Производитель химических реагентов обжаловал заключение договора аренды производственного помещения. Помещение было передано в аренду бывшим директором компании совместно с оборудованием, которое в нем было размещено (комплекс, позволяющий реализовать полный производственный цикл продукции). Комплекс был передан, по мнению компании, по значительно завышенной цене, а арендная плата оплачивалась из денежных средств компании, предварительно перечисленных на расчетный счет арендатора (индивидуальный предприниматель) с расчетного счета компании.

Это перечисление не имело под собой оснований и было произведено именно с целью оплаты аренды индивидуальным предпринимателем в дальнейшем. Стоит отметить, что бывший директор компании одновременно занимал руководящую должность в другой компании, где указанный индивидуальный предприниматель (он же арендатор) был единственным собственником. Впоследствии, когда директор был уволен из компании-арендодателя, он был назначен директором в компании-конкуренте (собственник – арендатор помещения).

Тот факт, что арендная плата была завышена, подтвердила судебная экспертиза: эксперт пришел к выводу, что кратность завышения составляет 40 единиц.

Арендатор предоставил заключения специалистов, опровергающие выводы судебной экспертизы, однако суд не принял их во внимание. Также арендатор выражал несогласие с тем, что арендная плата слишком высока. Суд вынес решение о признании договора аренды недействительным.

Судебный акт: Решение Арбитражного суда Челябинской области от 16 июля 2020 г. по делу А76-20553/2018 Выводы суда: 1. Судом была назначена экспертиза, выводы которой были приняты во внимание при вынесении решения, несмотря на то, что арендатор ходатайствовал о проведении повторной экспертизы, ссылаясь на ошибки в экспертном заключении: по мнению суда, заключение соответствует закону и может быть положено в основу решения.

2. Суд не принял во внимание представленные арендатором заключения специалистов в отношении результатов судебной экспертизы, сочтя их мнением отдельных специалистов, которое не является результатом судебной экспертизы.

3. Суд отказал в проведении повторной судебной экспертизы еще и потому, что эксперт трижды не смог посетить помещение с целью его осмотра по вине арендатора, который дважды игнорировал определения суда об обязательном допуске эксперта для осмотра, в связи с чем счел поведение арендатора недобросовестным.

4. Суд отказал арендатору и в оценке бизнеса в целом (а не отдельного производственного комплекса): рассмотрению подлежит вопрос правомерности заключения именно договора аренды по цене, указанной в нем. 5. Суд указал, что действия арендатора и бывшего директора арендодателя носят слаженный и заранее спланированный характер, такие действия не являются добросовестными.

При этом общей целью их действий является завладение имуществом (впоследствии помещение выбыло из владения арендодателя), следовательно, приносят убытки для арендодателя-производственной компании.

6. Суд указал, что директор не вправе наносить ущерб компании, в которой он занимает руководящую должность. А если ущерб все-таки причинен, такой договор является недействительным.

Комментарии: 1) Директор обязан вести дела компании добросовестно и не причинять ущерб возглавляемой им компании, его действия должны быть направлены на сохранение существующего положения дел и улучшение такого положения, но никак не на ухудшение. 2) Все договоры, заключенные директором с целью нанесения вреда компании, могут быть признаны судом недействительными по иску собственника компании или иных заинтересованных лиц.

3) В рассматриваемом деле судом анализировался размер ущерба компании-арендодателю и умысел в действиях арендатора. 4) После признания судом договора аренды недействительным, арендатор обязан возместить судебные расходы арендодателя – в рассматриваемом случае это не только государственная пошлина, но и стоимость проведения судебной экспертизы.

А в случае, если интересы арендодателя представляла юридическая компания, то и расходы арендодателя по договору на оказание услуг представителем в суде.

У нас также есть аудиоподкасты. Это выпуски по 2-5 минут. Посвящены одному спору, конфликту или новости.

Их можно слушать прямо на нашем сайте, на сайте подкаст-площадки или скачать себе на компьютер, смартфон и пр. ; ; . Еще пара десятков по . Вы не поверите, но для любителей коротких и полезных видео, у нас появились видеоподкасты.

Например, видеоподкаст на тему

«Предоставление информации и документов участнику общества»

можно посмотреть по .

Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2018 году отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинации «Арбитражное судопроизводство». Это позволило нам войти в ТОП-50 региональных компаний по всей России в данной номинации. В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас. Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч.

Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка.

Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам. p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время: 1) 2) 3) 4) 5) 6) 7) 8) 9) 10) Поделиться: Авторы журнала:

  1. юрист-аналитик.
  2. партнер
  3. менеджер
  4. юрист-аналитик
  5. младший юрист
  6. юрист-аналитик
  7. управляющий партнер
  8. юрист-аналитик
  9. юрист
  10. юрист-аналитик
  11. юрист-аналитик

Подпишитесь! «Секреты арбитражной практики» — журнал о современной судебной, юридической практике и тенденциях юридического бизнеса Я даю согласие на обработку моих Подписаться © Юридическая фирма «Ветров и партнеры» 2010-2020

  1. Позвоните нам по Skype:
  2. Телефон офиса (федеральный):
  3. Телефон для сообщений через WhatsApp, Telegram +7 (983) 510-38-76
  4. Телефон офиса (городской):
  5. Телефон офиса (мобильный):
  6. Электронная почта офиса:

× Бесплатные бизнес-вебинары от управляющего партнера юрфирмы Виталия Ветрова «Коронавирус.

Как извлечь бизнесу пользу и минимизировать свои юридические риски?» 9 апреля 2020 (12:00 по мск) налогового консультанта Кирилла Соппы «Оптимизация НДС» 21 мая 2020 (12:00 по мск) Я даю согласие на обработку моих Подписаться ×

Судебная практика по:

Судебная практика по применению нормы ст.

10 ГК РФСудебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФСудебная практика по применению норм ст. 454, 168, 170, 177, 179 ГК РФ Судебная практика по применению нормы ст.

170 ГК РФСудебная практика по применению нормы ст. 170 ГК РФСудебная практика по применению нормы ст. 167 ГК РФСудебная практика по применению нормы ст.

219 ГК РФСудебная практика по применению норм ст. 200, 202, 204, 205 ГК РФ

Определение Верховного Суда РФ от 19.05.2017 N 305-ЭС17-2608 по делу N А41-13398/2016

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИОПРЕДЕЛЕНИЕот 19 мая 2017 г.

N 305-ЭС17-2608Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу Администрации городского округа Серпухов Московской области и Комитета по управлению имуществом городского округа Серпухов (г.

Серпухов) на постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2016 по делу N А41-13398/2016,установил:Общество с ограниченной ответственностью «Домовой +» (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), к Администрации города Серпухова Московской области, именуемой в настоящее время администрацией городского округа Серпухов Московской области (далее — Администрация), и Комитету по управлению имуществом города Серпухова Московской области, именуемому в настоящее время Комитетом по управлению имуществом городского округа Серпухов (далее — Комитет), о признании права собственности Общества на объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб. м, на площади 67 кв. м, лит. Б, 1, 2, на сооружение в виде канализационных сетей лит. Г1 протяженностью 27 кв. м и лит.

Г2 протяженностью 8 кв. м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 50:58:100203:35 по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского; о признании недействительным отказа ответчиков, оформленного уведомлением от 04.12.2015 N Зк-2/1815, от исполнения договора аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 с последующими дополнительными соглашениями от 13.09.2010 и от 22.03.2013 и применении последствий недействительности сделки путем признания договора аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 с последующими дополнительными соглашениями действующим; о признании договора аренды земли от 26.11.2009 N 6068-1-1-2010 с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок.

Комитет заявил встречный иск об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:58:100203:35.Арбитражный суд Московской области решением от 30.05.2016 признал договор аренды земли с последующими дополнительными соглашениями к нему действующим на неопределенный срок, в остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказал.Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 06.09.2016 отменил решение от 30.05.2016 в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок, в удовлетворении данного требования Общества отказал, в остальной части решение оставил без изменения.Арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.12.2016 отменил постановление от 06.09.2016 в той части, которой апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, а также изменил решение от 30.05.2016 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2015 N ЗК-2/1915 об отказе от договора, в остальной части оставил судебные акты без изменения.Администрация и Комитет, ссылаясь на нарушение окружным судом норм материального и процессуального права, обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре постановления суда округа от 22.12.2016 в кассационном порядке.Дело 12.04.2017 истребовано из Арбитражного суда Московской области.Согласно и АПК РФ по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит либо определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, либо о передаче кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов ( АПК РФ).

Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы Администрации и Комитета вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.Как установлено судами и следует из материалов дела, Глава города Серпухова постановлением от 16.10.2009 N 2151 предоставил Обществу в аренду на один год земельный участок площадью 3160 кв.

м с кадастровым номером 50:58:100203:35, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Серпухов, ул. Луначарского, для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории; поручил Комитету заключить с Обществом договор аренды земельного участка, а Обществу зарегистрировать договор и получить разрешение на строительство.Во исполнение указанного постановления Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земли от 26.11.2009 N 6068-I-1-2010 на срок до 31.07.2010.Администрация выдала Обществу разрешение N RU50317000-124 на строительство на указанном участке автостоянки с кафе и для благоустройства прилегающей территории (площадь застройки 53,79 кв.

м, строительный объем — 88,0 куб. м, 1-этажное строение) сроком действия 31.08.2012.На основании подписанных сторонами дополнительных соглашений от 13.09.2010 и от 22.03.2013 срок аренды земельного участка был продлен с 01.08.2010 по 31.08.2012 и с 01.09.2012 по 31.08.2015.Во исполнение постановлений Главы города Серпухова от 17.08.2010 N 1613 и от 18.03.2013 N 347 срок разрешения на строительство продлен до 31.08.2015.До окончания срока действия договора аренды Общество обратилось в Администрацию с заявлением о его продлении.Администрация в письме от 18.11.2015 отказала Обществу в продлении договора аренды, сославшись на отсутствие установленных Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) оснований для заключения нового договора аренды испрашиваемого земельного участка без проведения торгов. Кроме того, Администрация указала, что предоставленный Обществу земельный участок имеет вид разрешенного использования

«для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории»

, однако при осмотре участка установлено, что его часть в нарушение условий договора аренды используется Обществом не по назначению, поскольку на ней расположена мойка.

Арендодатель 04.12.2015 направил Обществу уведомление, в котором сообщил об отказе на основании Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) от договора аренды земельного участка, действие которого было возобновлено на неопределенный срок, и о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента получения данного уведомления, о наличии у арендатора обязанности по правилам ГК РФ возвратить земельный участок арендодателю.

Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015.Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды и признании договора аренды действующим на неопределенный срок, ссылаясь на следующее: на спорном земельном участке в соответствии с выданным разрешением на строительство возведены объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетона строительным объемом 27 куб. м на площади 67 кв. м и канализационные сети; на участке полностью завершены работы по устройству твердого покрытия автостоянки, возведен капитальный забор, подведен свет; автостоянка находится на спорном земельном участке на законных основаниях, используется по назначению и является сложной недвижимой вещью; требования ответчиков, содержащиеся в уведомлении от 04.12.2015 об отказе от договора аренды, по существу, направлены на ликвидацию (снос) возводимого Обществом на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка объекта и нарушают права истца на продление арендных отношений на неопределенный срок.Комитет, указывая на то, что договор аренды земельного участка прекращен на основании ГК РФ, обратился со встречным иском об обязании Общества возвратить по акту приема-передачи земельный участок.Суд первой инстанции, исследовав и оценив по правилам АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, дополнительные соглашения, кадастровый паспорт земельного участка, разрешение на строительство, уведомление об отказе от договора, руководствуясь , , , , , ГК РФ, , ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

, пришел к выводам об обоснованности требования Общества в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок и об отсутствии оснований для удовлетворения остальных требований Общества и встречного иска Комитета.

Суд исходил из следующего: иск о признании права собственности является исключительным способом защиты, применяемым в тех случаях, когда отсутствует возможность зарегистрировать право собственности во внесудебном порядке; Общество не представило доказательств, позволяющих установить факт возникновения у него в установленном порядке права собственности на объект незавершенного строительства, а также сведений о том, что оно обращалось в уполномоченный орган с заявлением о государственной регистрации права и ему было отказано в регистрации права; поскольку по истечении срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявила о его расторжении и арендатор продолжил использование спорного земельного участка без возражений со стороны арендодателя, по правилам ГК РФ действие договора аренды земельного участка возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; арендодатель, направив Обществу уведомление об отказе от договора, реализовал свое право, предусмотренное ГК РФ, поэтому не подлежит удовлетворению требование Общества о признании незаконным уведомления арендодателя об отказе от договор аренды; вместе с тем ввиду нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства — фундамента здания и канализационных сетей, на которые выданы технические паспорта, до решения вопроса о судьбе этих объектов арендодатель не вправе требовать от арендатора возвращения земельного участка на основании ГК РФ; учитывая, что стороны не подписали соглашение о расторжении договора аренды и не определили судьбу названных объектов, является правомерным требование Общества о признании договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок.Апелляционный суд, установив, что признание судом договора аренды земельного участка действующим на неопределенный срок противоречит установленным по делу обстоятельствам о том, что возобновленный на неопределенный срок договор аренды прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента направления арендодателем Обществу уведомления об отказе от договора и получения последним данного уведомления, отменил решение суда первой инстанции в части признания договора аренды земельного участка с последующими дополнительными соглашениями действующим на неопределенный срок, отказал Обществу в удовлетворении данного требования; в остальной части оставил решение суда первой инстанции без изменения, признав его выводы законными и обоснованными.Суд округа, посчитав, что суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы материального права, отменил постановление суда апелляционной инстанции от 06.09.2016 в той части, которой апелляционный суд отказал Обществу в удовлетворении требования о признании действующим на неопределенный срок договора аренды от 26.11.2009, изменил решение суда первой инстанции от 30.05.2016 и признал недействительным уведомление арендодателя от 04.12.2015 N ЗК-2/1915 об отказе от договора.

Судебные акты первой и апелляционной инстанций в части отказа Обществу в иске о признании права собственности на не завершенный строительством объект — фундамент здания и канализационные сети, а также в части отказа Комитету в иске об обязании Общества возвратить земельный участок по акту суд округа оставил без изменения.Суд округа сделал следующие выводы: на спорном участке, предоставленном Обществу по договору аренды для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории, находятся объект незавершенного строительства — фундамент здания и канализационные сети, возведение которых осуществлено на основании разрешения на строительство; выдачу документов, разрешающих строительство, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого действуют Администрация и Комитет, с размещением на публичном земельном участке объекта недвижимого имущества; уведомление о расторжении договора и, как следствие, требование о возвращении участка предполагают его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора; при таком положении уведомление арендодателя об отказе от договора является недействительным.В кассационной жалобе Администрация и Комитет, ссылаясь на то, что окружной суд, признав недействительным уведомление арендодателя об отказе от договора аренды и признав этот договор действующим на неопределенный срок, неправильно применил нормы материального и процессуального права, просят отменить постановление от 22.12.2016 и оставить в силе решение суда первой инстанции от 30.05.2016 (в неотмененной апелляционным судом части) и постановление апелляционного суда от 06.09.2016, и указывая на следующее.В соответствии с ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. ГК РФ предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.Реализуя право, предусмотренное ГК РФ, Комитет направил Обществу уведомление от 04.12.2015 о прекращении договора аренды. Данное уведомление получено Обществом 11.12.2015.В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 01.01.2002 N 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

, при соблюдении арендодателем требований ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества.В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной сроки. Эта хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование ( ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.Однако, несмотря на то, что положения ГК РФ не содержат каких-либо специальных ограничений для реализации сторонами безусловного права на отказ от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, такому праву может быть противопоставлена лишь установленная законом обязанность арендодателя продлить договор аренды или заключить с арендатором новый договор при условии соблюдения последним определенных условий.В рассматриваемой ситуации спор касается не досрочного расторжения договора аренды, а правомерности отказа арендодателя от продолжения арендных отношений, которые приобрели бессрочный характер.На основании ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в , в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+