Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Зависимость цен на участки скльхоз по удалению от мкад

Зависимость цен на участки скльхоз по удалению от мкад

Зависимость цен на участки скльхоз по удалению от мкад

Рейтинг подмосковных шоссе по стоимости земельных участков

Автор — «МИР КВАРТИР»Сайт — mirkvartir.ruСредняя стоимость сотки на загородном рынке Московской области к концу первого полугодия составила 241 тыс. рублей, а средняя стоимость участка – 3 млн рублей, подсчитали специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР».

За год земля в области подорожала на 1%.Из исследования исключен элитный сегмент, поэтому шоссе небольшой протяженности, расположенные в ближнем поясе Подмосковья (Рублево-Успенское, Ильинское, Алтуфьевское и т.д.), в рейтинг не вошли: все объекты на них, представленные в базе Mirkvartir.ru, относятся к высшему ценовому сегменту.На остальных трассах стоимость участков находится в прямой зависимости от расположения, и на границе области может на порядок отличаться от ближней зоны. Средние ценники по направлениям в первую очередь определяет престижность магистрали в целом.Где самая дорогая земля?По данным Mirkvartir.ru, первое место в рейтинге досталось Осташковскому шоссе, протяженность которого всего около 20 километров. Это очень живописная трасса, проходящая по берегам Клязьминского водохранилища.

Сотка в среднем стоит здесь 435 тыс.

рублей, участок – около 7 млн рублей.На втором месте Новорижское шоссе, представляющее одну из самых престижных магистралей области, особенно на участке до бетонки. Средняя стоимость участков здесь 3,6 млн рублей, или 270 тыс.

рублей за сотку.Третью строчку занимает Минское шоссе, проходящее по Одинцовскому району – самому дорогому в Подмосковье. В непосредственной близости от МКАД практически все предложения относятся к элитному сегменту, на границе области цены заметно снижаются.

Средний ценник по направлению составляет 3,5 млн рублей за участок или 269 тыс. рублей за сотку. Похожие показатели у дублера Минки – Можайского шоссе.Последнее в первой пятерке – Пятницкое шоссе, имеющее протяженность всего около 50 километров. Сотка здесь торгуется в среднем за 255 тыс.

рублей, общая стоимость участка – почти 3,5 млн рублей.Доступные соткиЕсли дорогие трассы расположены на западе и северо-западе, то дешевые – на востоке и юго-востоке Подмосковья.«Дешевую пятерку» открывает Егорьевское шоссе: 1,6 млн рублей за участок и 190 тыс. рублей за сотку. Следом за ним идет Новорязанское шоссе, где за участок просят чуть дороже – 1,8 млн рублей.

Третье с конца по общей стоимости земли – Горьковское шоссе (2,1 млн рублей за участок, 194 тыс. рублей за сотку). Затем идут Носовихинское (2,2 млн рублей за участок, 197 тыс.

рублей за сотку) и Фряновское шоссе (2,4 млн рублей за участок, 201 тыс.

рублей за сотку).Земля не налетела на небесную осьЗа прошедший год на 14 направлениях из 21, вошедшего в исследование, цены слегка подросли.

Больше других подорожали участки на Дмитровском (+3,8%), Симферопольском (+3,6%) и Ярославском (+3%) шоссе. По 2,8% прирастили Новорижская и Волоколамская трассы.На 7 направлениях ценники изменились в сторону понижения. Прежде всего, это Егорьевское (–2,6%), Горьковское (–2,3%) и Фряновское (–1,9%) шоссе.

На Новокаширской и Щелковской трассах участки подешевели на 1%.В среднем по Подмосковью средняя стоимость участков увеличилась на 1%.

«По сравнению с прошлым годом спрос на земельные участки в Подмосковье определенно вырос, – констатирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР»

. – Именно на этот сектор приходится сегодня 2/3 всех продаж загородной недвижимости. Самое большое оживление отмечено в дешевом сегменте, при этом больше всего подорожала земля в радиусе 20 километров от МКАД».Средняя стоимость участков на разных направлениях Московской области

От чего зависит стоимость земли в Подмосковье

Установленные ценовые показатели на землю в разных точках Московской области могут различаться.

При этом колебания разницы в цене, с учетом выбранного района, могут являться довольно существенными. Стоимость земельных участков в районе Подмосковья, впрочем, как и по остальным районам, зависит от целого списка различных факторов. Все же, от каких именно параметров может изменяться ценовой показатель на землю, расположенную в пределах Московской области:

  1. Число предложений на землю. Этот фактор влияет на формирование цены каждого товара. Такой же принцип применяется и по отношению к земельным участкам. Большее количество клиентов приходится на определенный район – большее число вариантов им будет предлагаться. При этом логичным будет предположение, что если участки определяются как менее востребованные, то продавцы будут намеренно понижать их цену. Особенно эта схема будет применяться, если необходимо быстро реализовать участок.
  2. насколько востребовано направление. Если посмотреть на карту, то можно заметить целую сеть автодорог, проложенных через живописные районы в Московской области, но и здесь спрос бывает разным. То есть если приобретаться будет небольшой клочок земли, имеющий юго-западное расположение либо южное, то цена его будет куда больше, чем если бы выбор пал на район восточного направления. Самый большой спрос в районе Подмосковья имеет земля, размещенная по направлению Ярославского, Калужского либо Киевского шоссе. Также активизировался спрос и по земельной аренде в непосредственной близости от Минского шоссе. Здесь клиентов привлекает выгодность сделки, поскольку в данном районе цены остаются еще на прежнем доступном для многих уровне;
  3. с учетом дальности расположения от столицы. Этот фактор можно назвать, пожалуй, наиболее решающим в ценовом расчете, поскольку именно он определяет, какую именно сумму придется в итоге оплатить за конкретно взятый участок. Средняя цена за одну сотку участка в двадцатикилометровой удаленности от МКАДа будет гораздо выше аналогичного участка, отдаленного на расстояние 100 км, то есть здесь расстояние будет в 5 раз больше. Подобная взаимосвязь обоснована, и удивляться ей не нужно. То есть при введении в графу поиска «купить землю Рузский р-н/Колюбакино», расположенную на расстоянии 24 км от столичного района, следует быть готовым выложить приличную сумму, и она будет куда большей, чем если бы покупался участок где-то в Куровском р-не, а это будет уже не 24 км, а целых 90 км. Как показывают результаты недавних исследований, столичные граждане чаще отдают предпочтение участкам, удаленным от МКАДа, в среднем, на 40 километров;
  4. Какой статус имеет участок. Естественно, вершиной воплощения требований для многих столичных граждан является не просто обыкновенный участочек где-то в Подмосковье, а в уже обустроенном и приличном коттеджном поселке. Такое предпочтение оправдано, ведь в таком случае, у покупателя рядом будет все, чего душа пожелает. Это и высокий уровень развития инфраструктуры, и удачное размещение (никто не рискнет заниматься подобным видом застройки в местах, куда добираться будет крайне сложно) и качественные дороги. Тут же и охрана на чеку. Но такие участки преимущественно располагаются в ближних Подмосковных районах, что многим жителям столицы попросту не по карману. Преимущественно, сюда приезжают для заселения граждане, с целью оформления в дальнейшем постоянной прописки. Здесь можно будет спокойно жить и выезжать на работу в столицу;

Как оспорить кадастровую стоимость земли, Как узнать кадастровую стоимость земельного участка, читайте по ссылке: Перечисленные факторы относятся к определяющим в вопросе оценки цены на земельные участки, размещенные в районе Подмосковья.

Далее разговор пойдет о том, по какой именно цене можно заполучить в Московской области участок, с учетом воздействия определенного решающего фактора.

Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2017 года

Online Заявка на презентацию услуги Максилайн честно выполняет свою работу и может подтвердить каждый оспоренный объект оригиналами документов, подтверждающих участие наших оценщиков и экспертов, указанных в Решениях Комиссии при Росреестре или судах общей юрисдикции.

Интересующий продукт Судебная экспертиза Оспаривание кадастровой стоимости Льготный выкуп помещений Независимая оценка Представьтесь * Телефон * E-mail (чтобы мы могли направить презентацию) * Отправить Заполняя форму, вы соглашаетесь с тем, что вся информация, предоставленная вами, может быть использована ООО «Максилайн» по своему усмотрению в соответствии с Задать вопрос Напишите свой вопрос эксперту, наиболее полно сформулировав вопрос. Опишите ситуацию. Если есть возможность – приложите отсканированные документы, планы, фотографии, которые могут дать более наглядную информацию и ускорят процесс поиска решения Вашей проблемы.

Если Вам необходимо информационное письмо в суд от судебного эксперта – не забудьте указать дату заседания, чтобы мы успели передать Вам оригинал письма и копии документов судебного эксперта.

Вопрос эксперту* Контактное лицо * E-mail * Телефон * Прикрепить документ Заполняя форму, вы соглашаетесь с тем, что вся информация, предоставленная вами, может быть использована ООО «Максилайн» по своему усмотрению в соответствии с Отправить Посчитать Максилайн честно выполняет свою работу и может подтвердить каждый оспоренный объект оригиналами документов, подтверждающих участие наших оценщиков и экспертов, указанных в Решениях Комиссии при Росреестре или судах общей юрисдикции. Оказываем влияние на решение ваших вопросов +7 (495) 133-90-80

Данный обзор был подготовлен на основании информации, опубликованной в открытом доступе на сайтах: , и др. Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса. В соответствии с действующим законодательством, из всех перечисленных выше видов категорий, возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленного назначения.

Все остальное относится к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений. Целью данного исследования является обзор рынка земельных участков Московской области. Анализ рынка земельных участков Московской области говорит о том, что дефицит предложений по продаже земельных участков отсутствует и в свободном доступе имеется множество земельных участков различных категорий выставленных на продажу.

Как видно из диаграммы, представленной на Рисунке 1, большинство земельных участков, предлагаемых к реализации, составляют земельные участки под ИЖС – 71% от общего количества предложений по продаже земельных участков, на втором месте земельные участки сельскохозяйственного назначения – 26%, далее следуют земельные участки промышленного назначения – 3%.

Рисунок 1. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков Московской области по категориям Если говорить о количестве предложений по продаже земельных участков на рынке Московской области в зависимости от направления, то, как видно из диаграммы, представленной ниже на Рисунке 2, лидирует Рижское направление, на втором месте Белорусское, далее следуют Курское, Казанское и Ленинградское.

Рисунок 1. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков Московской области по категориям Если говорить о количестве предложений по продаже земельных участков на рынке Московской области в зависимости от направления, то, как видно из диаграммы, представленной ниже на Рисунке 2, лидирует Рижское направление, на втором месте Белорусское, далее следуют Курское, Казанское и Ленинградское. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области, выглядит следующим образом:

Рисунок 2.

Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию – отсутствие спекулятивного спроса.

Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратный объект. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли, ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка. Сегодня, подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации.

Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.

В таблице ниже, на основании проведенного анализа стоимости земельных участков, в зависимости от направления и категории, выведены средневзвешенные стоимости за 1 сотку земли в рублях, в зависимости от удаления от МКАД.

Таблица 1. Средневзвешенная стоимость 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД Как видно из Таблицы 1 самыми дорогими направлениями по продаже земельных участков на удалении до 15 км от МКАД, независимо от категории участка, являются Белорусское, Рижское и Киевское.

Таблица 1. Средневзвешенная стоимость 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД Как видно из Таблицы 1 самыми дорогими направлениями по продаже земельных участков на удалении до 15 км от МКАД, независимо от категории участка, являются Белорусское, Рижское и Киевское.

На удалении от 15 км до 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Курское, Рижское, Белорусское; для участков ИЖС – Белорусское, Рижское, Киевское; для участков промышленного назначения – Белорусское, Рижское, Киевское.

На удалении от 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Рижское, Горьковское, Белорусское; для участков ИЖС – Белорусское, Киевское, Рижское; для участков промышленного назначения – Киевское, Белорусское, Горьковское. На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:

  • Форма участка;
  • Наличие/отсутствие коммуникаций;
  • Категория земель;
  • Вид права (собственность/аренда);
  • Наличие водоема, лесного массива поблизости (преимущественно для земельных участков под ИЖС).
  • Площадь участка;
  • Местоположение участка;
  • Вид разрешенного использования;
  • Рельеф участка;
  • Качество подъездных путей;

Поэтому диапазоны стоимости 1 сотки земли могут значительно колебаться и разниться.

По данным произведенного анализа в Таблице 2, которая представлена ниже, указаны диапазоны стоимости 1 сотки земли по направлениям в зависимости от категории участка, а так же удаленности от МКАД.

Таблица 2. Диапазоны стоимости 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД Из таблицы, приведенной выше, можно сделать следующий вывод: — максимальная стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Белорусском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 4 095 000 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Савеловском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 1 100 рублей за сотку; — максимальная стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Рижском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 17 896 920 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Ярославском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 450 рублей за сотку; — максимальная стоимость 1 сотки земли промышленного назначения зафиксирована на Белорусском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 4 095 000 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли промышленного назначения зафиксирована на Курском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 400 рублей за сотку. Автор: Аналитическая группа экспертов «Maxyline». Пробежимся по всем услугам Оспаривание кадастровой стоимости Судебная экспертиза Выкуп помещений по 159-ФЗ Независимая оценка © 2006–2020, ООО «Максилайн».

При аренде надела

Согласно постановлению Правительства от 2009 г., которое было принято для регламентации принципов установления стоимости земель, переданных в пользование физическим и юридическим лицам, основополагающим фактором при ценообразовании является кадастровая стоимость земли. При отсутствии оценки по кадастру ориентируются на рыночную цену.

На ставку стоимости будет влиять также срок аренды, итоги торгов на местном уровне и величина земельного налога. На арендную плату также влияет целевое назначение земли, ее ценность и месторасположение. Так, при аренде земли под ИЖС ставка лежит в пределе 0.001-2% от кадастровой стоимости. Участки сельхозназначения и под огородничество дешевле.

Участки сельхозназначения и под огородничество дешевле. Нужно учитывать, что цены будут также различаться в разных регионах и даже внутри одного региона. Так, в Отрадненском районе Краснодарского края аренда участка сельхозназначения в 1 га стоит 750 руб., в Калининском районе — 2000 руб., средняя цена в Подмосковье — 3000 руб.

Cтоимость 1 сотки земли

Если при покупке квартиры мы говорим о квадратном метре, то в отношении участка мы отталкивается от сотки (100 кв. м или 10х10 м). При этом различают рыночную (коммерческую) и кадастровую стоимость сотки земли (или участка), последняя указывается в выписке из ЕГРН.

В чем разница этих понятий — это отдельная тема, упомянуть стоит лишь о том, что кадастровая цена 1 сотки земли берется в расчет с целью налогооблажения (рассчитать налог на участок или в случае купли-продажи) и операциям, связанным с ипотекой, обменом или дарением.

Стоимость одной сотки земли в Подмосковье зависит от ряда факторов:

  1. популярность направлений. Это один из тех случаев, когда спрос влияет на цену;
  2. типы участков. Последнее время самыми популярными являются с готовым коттеджем или где можете построить дом по своему желанию. Почему? Такие поселки обладают инфраструктурой, есть необходимые коммуникации и решен вопрос с безопасностью. Кроме того, здесь можно прописаться.
  3. коммуникации. Они необходимы на участке, особенно если вы планируете жить в построенном доме. Как правило, лучше доплатить за их наличие, чем заниматься этим самостоятельно.
  4. удаленность от Москвы. При этом самые востребованные участки находятся на расстоянии до 50-60 км от МКАД, так как здесь можно жить постоянно и регулярно выезжать на работу или по делам в Москву. Если нужна просто дача — можно выбрать удаленность до 100-120 км;

Разница между тем, сколько стоит 1 сотка земли в деревне и тем, сколько в поселке, зависит от уровня благоустроенности этих мест.

Для проживания, даже временного, важно наличие удобного подъезда к участку, водоснабжения, канализации, электричества и т.п.

Не все деревни могут этим «похвастаться», однако в Московской области ситуация кажется благоприятнее, чем в глубинке России.

Конечно, разница между тем, сколько стоит одна сотка земли в Москве, недалеко от МКАД, и в «Новой Москве» — значительна, а самые дорогие участки находятся в поселках бизнес и элит-классах. При этом есть разница, купите ли вы землю в качестве инвестиции, для обустройства дачи или для постоянного проживания. А здесь мы дадим ориентировочные цены одной сотки земли в Подмосковье по направлениям, представленным у нас:

  • Щелковское шоссе. Здесь пока держатся невысокие цены при экологичности, красоте природы и инфраструктуры и удобном подъезде к поселкам.
  • Ярославское шоссе. Участки по этому направлению популярны благодаря удобному транспортному сообщению и хорошей инфраструктуре. К примеру, участок в 12 соток обойдется здесь примерно в 400 тыс. руб.
  • Симферопольское шоссе. Участки размером 5-6 соток здесь стоят порядка 125…150 тыс. руб. (за участок). И здесь вы найдете водоемы для купания и водных развлечений и удобное транспортное сообщение.
  • Новорижское шоссе. Довольно популярное направление с расположенными вблизи озерами и водохранилищами. Учитывая популярность Новой Риги, такие вопросы как «сколько стоит 15 соток земли здесь» зависит от расположения. У нас вы можете найти выгодный вариант за 375 тыс. руб. за 15 соток, хоть и на удалении от города.
  • Новорязанское шоссе. Здесь расположены озера и реки, в наличии достойная инфраструктура и пока невысокие цены на участки. К примеру, 10 соток земли здесь можно купить за 180-650 тыс. руб. и за 1 млн. рублей в 25 км от МКАД.

Участки больших размеров (порядка 10-30 соток и гораздо больше) стоят, в основном, от 10 до 30 тыс.

руб. за сотку. Это земли сельскохозяйственного назначения или под КФХ, которые вы также можете приобрести у нас.

Почему цены падают

Тут все просто, цены устанавливает рынок, но кое-какие предположения сделать все-таки можно:

  1. Подмосковная земля была переоценена. На протяжение некоторого времени стоимость подмосковной земли росла слишком быстро, и скорее всего в результате такого ажиотажа имела место быть некоторая переоцененность.
  2. Транспортная проблема – в России в целом и в Московском регионе в частности не прижилась западная модель, когда человек живет за городом, а на работу ездит в город. Даже по самым доступным в транспортном отношении направлениям дорога до работы и с работы на машине займет 1-2 часа, что неприемлемо для большинства людей.
  3. Кадастровый учет и налоги – если в прошлом налоги практически никто и не платил или платили копейки, то теперь налог становится ощутимым фактором и вряд ли кто-то как раньше будет покупать землю «чтоб была» ведь за нее надо платить.
  4. Кризис и застройка – в условиях кризиса у людей стало гораздо меньше денег на «хотелки» в виде дачи, а покупать участок для выращивания картофеля в наше время как-то не принято. При этом, даже если вы хотели купить землю, то откладывать покупку при стагнирующем рынке выгодно и это многие понимают.
  5. Плохая инвестиционная привлекательность – можно сказать, что цены падают из-за того, что они падают, несколько похоже на биржевые колебания акций. Смотрите, в недавнем прошлом стоимость земли в Подмосковье постоянно росла и люди, имеющие лишние деньги иногда принимали решение о вложении с учетом не потерять на инфляции и даже что-то приобрести. Теперь это вложение, которое тает на глазах, те, кому участки не нужны как таковые стали их активно продавать, смещая баланс в сторону предложения и снижая стоимость.

При участков сейчас мы используем максимальные скидки на ликвидность, в целом сроки экспозиции земельных участков сейчас заметно увеличены. Отдельно хочется отметить, ситуацию с промышленными землями, кадастровая стоимость налоговая нагрузка огромны, при этом, для большинства видов бизнеса нет принципиальной разницы в размещении между Калужской (для примера) или Московской областях – транспортные и временные издержки практически одинаковы.

Ситуация на земельном рынке Подмосковья на удалении о 31 до 60 км от МКАД

В этой части Подмосковья лидирует по цене земли Ильинского и Домодедовского направления за счет развитой курортной инфраструктуры, близости водохранилищ и лесных массивов. Рублево-Успенское направление также не дешевое, однако, стоимость земли в окрестностях Рублевки здесь практически не отличается от предложений по Минскому, Подушкинскому и Осташковскому направлению.

При этом земли в окрестностях Варшавского шоссе на удалении от Москвы дороже, чем в 30-ти километровой зоне. Таблица 2. Диапазон цен на земельном рынке Подмосковье в феврале 2016 года (расстояние от МКАД – от 31 до 60 км) Направление Цена за сотку в $ USD Варшавское От 1000 до 3000 Волоколамское От 500 до 6000 Горьковское От 400 до 1800 Дмитровское От 500 до 2000 Домодедовское От 1500 до 15000 Егорьевское От 900 до 3000 Ильинское От 2000 до 20000 Калужское От 400 до 2000 Каширское От 300 до 3000 Киевское От 1000 до 3000 Ленинградское От 1400 до 3000 Минское От 3000 до 7000 Можайское От 2000 до 6000 Новорижское От 1000 до 9000 Новорязанское От 1000 до 3000 Новосходненское От 1300 до 3000 Носовихинское От 800 до 1800 Осташковское От 900 до 6000 Подушкинское От 2000 до 6000 Пятницкое От 300 до 3000 Рогачевское От 300 до 2000 Рублево-Успенское От 3000 до 8000 Рязанское От 300 до 800 Симферопольское От 800 до 3000 Фряновское От 800 до 2000 Щелковское От 1000 до 4000 Ярославское От 500 до 4000

Земельные участки без подряда за год подешевели на четверть

Максим Стулов / Ведомости Сейчас на поселки с участками без подряда (УБП) приходится около 70% предложения загородного рынка Подмосковья, по оценке УК «Русская сотка».

У «Инком-недвижимости» схожие цифры: 72% в предложении – это УБП, из 14 новых поселков в I квартале лишь один с застройкой. По подсчетам компании «Удача», всего в Московском регионе и в соседних областях – Тульской, Калужской, Тверской и др.

– поселков с УБП около 2000. «Живых» проектов, куда можно дозвониться, около 800, может быть 1000», – уточняет Сергей Федосеев, директор по развитию «Удачи». На первичном рынке загородной недвижимости в Подмосковье в аналитическом центре «Инком-недвижимости» насчитали 583 поселка с УБП.

Но и здесь, как отметил Антон Алимов, директор по развитию ZS-Group, подавляющее большинство проектов не являются полноценными коттеджными поселками: просто собственники пытаются в розницу продать землю, которую не удавалось реализовать оптом. Немного другая картина в элитном сегменте: на УБП приходится примерно 30% предложения на первичном рынке, а новых проектов нет, рассказывает Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty.

И это не просто территория, размежеванная на участки, – там есть въездные группы и ограждения, инфраструктура, а часть участков уже застроена домами, описывает он. Число крупных игроков в Подмосковье на протяжении нескольких лет практически не меняется.

«Около половины продают «сетевики» – такие компании, как «Родные земли», «Своя земля», «Красивая земля» и др., – рассказывает Илья Терентьев, гендиректор УК «Русская сотка». – Часть реализуют управляющие компании, которые берут в управление непрофильные активы, или физические лица». По его словам, за последние несколько лет оптовый рынок земли в Подмосковье «немного ожил».

Но штрафы за использование земель не по назначению (суммы зависят от кадастровой стоимости и достигают от 0,5 до 1% для собственников), за нескошенный борщевик (с 18 ноября 2018 г. штраф для юридических лиц достигает 1 млн руб.), многократный рост налогов на землю (в 2021 г.

– от 0,3 до 1,5% от кадастровой стоимости участка) вынуждают малых и средних собственников крупных активов либо содержать землю в идеальном состоянии и как-то осваивать, либо искать разные способы сбыть ее с рук. «Только за последние полгода к нам обратилось более 10 таких собственников, было заключено несколько договоров на реализацию их активов в розницу», – рассказывает Терентьев.

«Только за последние полгода к нам обратилось более 10 таких собственников, было заключено несколько договоров на реализацию их активов в розницу»

, – рассказывает Терентьев. В числе компаний, продающих в розницу не один-два, а десятки проектов, – «Удача» (47 проектов на разной стадии готовности), «Инком-недвижимость» (20), «Русская сотка» (12).

В большинстве «живых» поселков продается лишь по нескольку участков в год, во многих реализуются какие-то остатки.

Таких, где было бы с десяток сделок в год, не больше 20% от «живых», подсчитал Федосеев. Но даже в успешных проектах редко удается продать более 3–5 участков в месяц.

Там, где цены держат на докризисном уровне, уходит 1–2 участка за пару месяцев, рассказывает Терентьев. Бюджеты разные, проблемы похожие По данным «Инком-недвижимости», именно на участки приходится 73% продаж на первичном рынке Подмосковья.

Год назад этот показатель составлял 60%, как и весной 2017 г. Причина такой динамики не столько в росте популярности самих УБП, сколько в дефиците проектов с готовой застройкой, который усиливается с каждым годом, объяснил директор департамента загородной недвижимости компании Антон Архипов.

В то же время, по его словам, 80% клиентов настроены на покупку не голой земли, а дома, и желательно готового, с коммуникациями и инфраструктурой. Однако лишь каждому седьмому удается найти подходящий объект.

И это касается как проектов класса «эконом», так и элитных. В сегменте эконом-класса подобрать готовый проект, который на 100% будет соответствовать запросам клиента, сложно – легче построить самому, подтвердил Сергей Федосеев.

Та же печаль – у покупателей участков в элитных поселках: готовых современных домов с правильной планировкой мало, приходится искать землю и потом строить, объяснил Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости KnightFrank. Клиенты даже стали немного скромнее в требованиях: выбирать приходится из того, что осталось, сетует Колосницын.

Это проявляется не только в готовности к компромиссам относительно набора обязательных качеств участка (расположение относительно леса или водоема), но и в выборе меньших по площади наделов. Востребованы участки по 15–30 соток, хотя раньше клиенты рассматривали лоты с площадью как минимум от 50 соток, сравнивает Михайлик.

Что должно быть обязательно – так это коммуникации (или гарантии их строительства).

Застройщики это понимают и стараются соответствовать.

«Мы сначала строим поселковые инженерные сети, дороги и инфраструктуру и только потом приступаем к продажам»

, – рассказывает Антон Алимов из ZS-Group. В 90% поселков «Инкома» есть магистральный газопровод, а в четверти – полный набор коммуникаций, включая газ, электричество, канализацию и водопровод.

Но, отмечает Федосеев, немногие девелоперы исполняют взятые обязательства и укладываются в сроки.

По словам Алимова, в большинстве поселков коммуникации и инфраструктура строятся уже после того, как прошли первые сделки, а порой и через 1–2 года после открытия продаж. Причин несколько: у девелопера недостаточно денег или квалификации, чтобы сделать полноценный загородный проект, или земли слишком много и надо быстро участки реализовать, чтобы развивать и другие проекты. Но в таких случаях продаж почти нет.

«У девелоперов, с одной стороны, сейчас горячий сезон, а с другой – непрекращающийся кризис»

, – описывают ситуацию в «Инкоме». Не снизишь цену – не продашь Цена – главный аргумент в пользу участка без подряда, ведь потребители этого продукта в массе своей ограничены в средствах.

По данным «Инкома», за год средняя стоимость УБП в массовом сегменте снизилась с 3,9 млн до 2,9 млн руб., т. е. на 26%, в первую очередь из-за падения качества товара, объясняют аналитики.

Где-то участки даже немного подорожали.

По подсчетам Терентьева, до 20 км от МКАД, где в основном сосредоточены участки под ИЖС, за год в среднем цена сотки земли выросла на 7–10% и 10 соток обойдутся в 2–4 млн руб.

Ближе 5 км участок такой же площади будет стоить от 10 млн руб. На удалении от 20 до 40 км от МКАД цена земли практически осталась на прошлогоднем уровне, участки, расположенные далее 40 км от МКАД, подешевели на 5–10%, по данным «Русской сотки».

10 соток с электричеством за 50 км от МКАД можно купить за 200 000–400 000 руб., считает Терентьев. На Рублево-Успенском шоссе в Park Ville Жуковка (9 км от МКАД) цена сотки уже начитается от 3,5 мл руб., в «Николино» (от 24 км от МКАД) – от 3 млн руб., сравнивает Колосницын.

Михайлик приводит пример динамики цен в поселке «Раздоры-2» на Рублевке (4 км): в начале 2011 г.

продажи стартовали с отметки $60 000 за сотку, сделки в 2018 г.

шли по $100 000 за сотку, и на первичном рынке участков уже не осталось – все раскупили. Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости» не припомнит в практике случаев, когда цена участка вырастает после подведения коммуникаций.

Теоретически подобное может произойти, однако застройщики обычно закладывают стоимость коммуникаций в конечную цену объекта, объясняет он.

Но в «Удаче» рост цен на землю в своих проектах объяснили как раз вводом коммуникаций и объектов инфраструктуры. В КП «Никулино» на старте продаж сотка в среднем стоила около 90 000 руб., а после подключения электричества – 200 000 руб., рассказывает Федосеев. В «Ольшанах» сотка подорожала с 70 000 до 120 000 руб., в КП «Кубасово» – с 55 000 до 70 000 руб., в «Матвеево» – с 55 000 до 65 000 руб., и это не отразилось на спросе, приводит примеры он.

В «Ольшанах» сотка подорожала с 70 000 до 120 000 руб., в КП «Кубасово» – с 55 000 до 70 000 руб., в «Матвеево» – с 55 000 до 65 000 руб., и это не отразилось на спросе, приводит примеры он. По мнению Архипова, для успеха проекта необходимо, чтобы как минимум два фактора «имели, так скажем, наивысшую оценку»: «Например, при удачном расположении и высокой степени готовности допускается не самая низкая цена.

Или при доступной цене и отличной локации – начальная степень готовности».

Обсудить

Характер изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области.

построение графических зависимостей стоимости помещений от их площадей и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно — регрессионного анализа;

  • анализ полученных зависимостей и общие выводы.
  • Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: , за 2002 г. Выборка данных по стоимости земельных участков в Московской области Таблица 1.

    № п/п Направление Расстояние от МКАД (Р) Площадь, га Стоимость, тыс. долл./га (С) Сервитут Дата предло- жения 1. Каширское 2 0,75 220,0 Произв.-складские здания Декабрь 2002 2.

    Ярославское 3 2,2 204,5 Произв.-складские здания Декабрь 2002 3. Новосимферопольское 3 1,2 250,0 Коммерческая деятельность Май 2002 4. Ленинградское 4 0,4 75 Произв.-складские здания Май 2002 5.

    Горьковское 4,5 3,2 78,1 Произв.-складские здания Декабрь 2002 6. Дмитровское 4,7 6,7 298,5 Произв.-складские здания Ноябрь 2002 7.

    Минское 10 1,0 110,0 Произв.-складские здания Май 2002 8. Симферопольское 11 0,76 188,2 Произв.-складские здания Июнь 2002 9.

    Ленинградское 12 0,35 120,0 Произв.-складские здания Июль 2002 10. Рижское 12 9,8 30,6 Произв.-складские здания Июль 2002 11. Ленинградское 14 3,0 110,0 Под производство Декабрь 2002 12.

    Ленинградское 14 5,0 80,0 Произв.-складские здания Декабрь 2002 13.

    Ленинградское 15 1,0 110,0 Произв.-складские здания Май 2002 14. Ленинградское 15 0,35 116,7 Произв.-складские здания Ноябрь 2002 15. Минское 20 8,36 89,7 Произв.-складские здания Декабрь 2002 16.

    Каширское 22 4,8 68,7 Произв.-складские здания Декабрь 2002 17.

    Рижское 23 2,8 75,0 Свободное назнчение Декабрь 2002 18. Носовихинское шоссе 24 12 30,0 Произв.-складские здания Сентябрь 2002 19.

    Ленинградское 26 1,4 28,6 Свободное назначение Декабрь 2002 20. Каширское 32 2,3 30,4 Произв.-складские здания Декабрь 2002 21.

    Ярославское 36 5,1 33,3 Свободное назначение Декабрь 2002 22.

    Рижское 38 5,2 28,0 Произв.-складские здания Декабрь 2002 23. Дмитровское 45 2,5 8,4 Свободное назначение Декабрь 2002 24.

    Рижское 46 3,8 18,4 Произв.-складские здания Ноябрь 2002 25. Минское 48 12,0 6,5 Свободное назначение Декабрь 2002 26. Каширское 49 3,04 39,47 Свободное назначение Май 2002 27.

    Варшавское 50 40,0 6,2 Фермерское хоз-во Декабрь 2002 28.

    Дмитровское 50 2,5 12,0 Свободное назначение Декабрь 2002 29. Горьковское 55 7,0 16,43 Под промышленное стр-во Июль 2002 30.

    Дмитровское 55 5,0 8,0 Свободное назначение Декабрь 2002 31.

    Дмитровское 55 2,5 10,0 Свободное назначение Декабрь 2002 32. Каширское 62 4,2 14,3 Под промышленное стр-во Сентябрь 2002 33. Ярославское 65 7,8 15,4 Под промышленное стр-во Июнь 2002 34.

    Каширское 68 1,2 15,0 Свободное назначение Июль 2002 35.

    Киевское 72 3,6 13,9 Свободное назначение Август 2002 36. Каширское 78 2,7 11,1 Свободное назначение Сентябрь 2002 37.

    Минское 85 1,1 9,1 Под промышленное стр-во Июль 2002 38. Горьковское 90 5,0 18,0 Свободное назначение Декабрь 2002 39.

    Каширское 100 6,0 2,25 Свободное назначение Декабрь 2002 40. Минское 106 3,2 4,1 Свободное назначение Сентябрь 2002 41. Каширское 123 2,4 10,0 Под промышленное стр-во Июнь 2002 Для аппроксимации зависимости использовались три вида формул: Линейная регрессия — С = А + В * П ; Логарифмическая регрессия — С = А + В * ln П ; Степенная регрессия — С = А*ПВ.

    В табл. 3 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции. Таблица 2. Зависимость Формула Коэффициент корреляции Линейная С* = 123,4 — 1,55 * Р 0,65 Логарифмическая С = 251,2 — 57,43 * lnР 0,85 Степенная С = 884,4 * Р — 1,02 0,87 *- стоимость выражена в тыс.

    долл./га Рассмотрим изменения стоимости продажи прав долгосрочной аренды (49 лет) на участки коммерческого использования в Московской области.

    Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: : , за 2002 г.

    Продажа прав аренды на 49 лет Таблица 3.

    № п/п Направление Расстояние, км от МКАД Площадь, га Стоимость, тыс.

    долл./га Сервитут Время предложения 1.

    Каширское 2 0,6 85 Под производство Декабрь 2002 2. Рижское 2 1,06 230 Под производство Декабрь 2002 3.

    Новорязанское 3 1,0 131 Под производство Декабрь 2002 4. Новорязанское 5 3,0 300 Под производство Декабрь 2002 5. Рижское 12 9,8 40,8 Под производство Июнь 2002 6.

    Ярославское 14 5 80 Под производство Сентябрь 2002 7. Нижегородское 14 1 160 Под производство Май 2002 8.

    Нижегородское 14 1 200 Под производство Сентябрь 2002 9.

    Ленинградское 20 1,0 100 Под производство Февраль 2002 г.

    10. Каширское 20 4,5 33,3 Под производство Декабрь 2002 11. Новосимферо-польское 20 5,0 85 Под производство Февраль 2002 12. Минское 20 1,45 65,5 Свободное Декабрь 2002 13.

    Минское 20 4,33 32,6 Под производство Июнь 2002 14. Савеловское 45 12 37,8 Свободное Декабрь 2002 15. Савеловское 50 10 10,0 Свободное Декабрь 2002 16.

    Дмитровское 50 2,5 12,0 Свободное Декабрь 2002 17.

    Рижское 60 1,0 30,0 Свободное Декабрь 2002 18. Рижское 70 33 4,2 Свободное Декабрь 2002 19. Ярославское 85 2,2 9,1 Под производство Август 2002 20.

    Рижское 92 0,8 5,0 Свободное Сентябрь 2002 21.

    Каширское 150 15,5 1,5 Под фермерство и производство Декабрь 2002 Для аппроксимации зависимости использовались три вида формул: Линейная регрессия — С = А + В * П ; Логарифмическая регрессия — С = А + В * ln П ; Степенная регрессия — С = А*ПВ.

    В табл. 4 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции. Таблица 4. Зависимость Формула Коэффициент корреляции Линейная С *= 157,5 — 1,68 * Р 0,58 Логарифмическая С = 227,4 — 49,3 * lnР 0,73 Степенная С = 730,7 * Р — 0,98 0,83 *- стоимость выражена в тыс.долл./га Составим таблицу соотношения стоимости переуступки прав аренды на 49 лет и стоимости полных прав собственности по наиболее достоверным зависимостям (степенным): Таблица 5.

    Расстояние от МКАД 1 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 Стоимость прав аренды на 49 лет (тыс.долл./га.) 730,7 76,5 38,8 26,1 19,7 15,8 13,2 11,4 10,0 8,9 7,3 6,7 6,2 Стоимость полных прав собственности (тыс.долл./га.) 884,4 84,5 41,7 27,5 20,5 16,4 13,6 11,6 10,1 9,0 7,4 6,7 6,2 Соотношение 0,826 0,905 0,93 0,95 0,96 0,96 0,97 0,982 0,99 0,99 0,99 1,0 1,0 ВЫВОДЫ: 1). Зависимость стоимости земельных участков коммерческого назначения (производственно-складское, свободное.) от расстояния удаления от МКАД на расстояниях 2.123 км от МКАД с достаточной доверительной вероятностью можно аппроксимировать формулой: » 884 / Расстояние от МКАД» (тыс.

    долл./га). 2). Зависимость стоимости переуступки прав долгосрочной аренды (49 лет) земельных участков коммерческого назначения (производственно-складское, свободное.) от расстояния удаления от МКАД на расстояниях 2.150 км.

    от МКАД с достаточной доверительной вероятностью можно аппроксимировать формулой: » 730 / Расстояние от МКАД» (тыс.

    долл./га). 3). Соотношение прав долгосрочной аренды (49 лет.) и прав собственности для Московской области имеют существенное значение для расстояния от МКАД порядка 0.70 км.

    При большем расстоянии от МКАД это соотношение с достаточной степенью достоверности может быть принято на уровне 1,00.

    к.т.н. Яскевич Е.Е.

    Телефон: . Электронная почта: . Разработка сайта: .

    Copyright © 2004 ООО «НЦПО».

    Зависимость от целевого назначения земель

    Нахождение в городской черте или на территории сельского поселения с возможностью прописки заметно влияет на цену участка. Возьмем для примера Ленинский муниципальный район.

    Земля в СНТ «с пропиской» на землях населенного пункта Видное стоит около 560 тыс.

    руб. за сотку. В то время, как дачные земли, на которых возводятся затем коттеджные поселки, оцениваются продавцами в среднем около 350 тыс.

    руб. за 1 сотку. Особенно выделяются в этом плане земли Новой Москвы, благодаря не областной, а столичной прописке. Например, участок ИЖС в в 7 км от Москвы по Калужскому шоссе можно купить в районе 800 тыс. руб. за 1 сотку

    Как выбрать участок под сельхоздеятельность?

    Чтобы не ошибиться, купив землю сельхозназначения в Московской области, учтите особенности своего бизнеса.

    Допустимость ведения определенной деятельности на участке зависит от разрешенного использования, наличия коммуникаций, возможности их подведения.

    Последние новости по теме статьи

    Важно знать!
    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
    • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

    Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

    Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

    • Анонимно
    • Профессионально

    Задайте вопрос нашему юристу!

    Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

    +